L’achat d’un bien immobilier en démembrement est une opération qui permet au propriétaire de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Il s’agit également d’un moyen intéressant de préparer sa succession. Voici ce qu’il faut savoir sur l’acquisition en démembrement de propriété.

Les prérogatives d’une propriété, en matière de démembrement

Le démembrement de propriété est défini en droit civil comme la séparation des privilèges d’un bien immobilier entre plusieurs personnes physiques ou morales. Ces prérogatives, encore connues sous le nom d’éléments constitutifs de la propriété figurent dans le Code Civil français depuis 1804. On distingue trois types de prérogatives.

L’usus

Il confère au propriétaire, le droit d’utiliser son bien immobilier. Il pourra ainsi s’en servir pour se loger, loger sa famille ou en faire un lieu professionnel. Le propriétaire peut également décider de ne pas utiliser son bien immobilier.

Le fructus

Ce terme fait référence au droit que possède le propriétaire à tirer profit des fruits ou des revenus du bien. Le propriétaire qui dispose de cette prérogative peut ainsi louer le bien immobilier et en percevoir les loyers.

L’abusus

L’abusus désigne le pouvoir matériel et juridique que possède le propriétaire sur le bien immobilier. En d’autres termes, le propriétaire est habileté à modifier la nature du bien. Il possède également les pouvoirs nécessaires pour céder le bien, le prêter ou l’offrir à un tiers.

Avant l’achat d’un bien immobilier en démembrement, il est important de bien distinguer ces différentes notions. Lorsque le propriétaire détient toutes les prérogatives liées à la propriété du bien, on parle dans ce cas de « pleine propriété ».

Achat d’un bien immobilier en démembrement, de quoi s’agit-il ?

L’achat d’un bien immobilier en démembrement consiste à acheter le droit le plus profond du bien, c’est-à-dire « l’abusus ». On parle alors d’un achat du bien en nue-propriété. Quant aux deux autres prérogatives constituant la pleine propriété du bien, elles peuvent être transférées à un tiers ou à une entreprise. Le détenteur de ces deux pouvoirs (l’usus et le fructus) est alors appelé l’usufruitier.

L’usufruitier ne possède pas les pouvoirs nécessaires pour céder le bien. Toutefois, il est chargé de l’entretenir et de payer les taxes et impôts afférents. En cas de décès de l’usufruitier, sauf disposition contraire prévue dans le contrat, le nu-propriétaire possède tous les pouvoirs pour disposer du bien comme bon lui semble. Il pourra ainsi l’habiter, le louer ou le céder s’il le souhaite.

Les avantages d’un achat immobilier en démembrement

L’achat d’un bien immobilier en démembrement présente plusieurs avantages sur le plan financier et fiscal.

Une fiscalité avantageuse

L’acquisition d’un bien en démembrement permet à l’investisseur d’être exempté du payement de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), sur cette opération. Il en est de même en ce qui concerne le payement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), lors d’un achat d’un bien en nue-propriété. En effet, l’IFI est à la charge de l’usufruitier. Rappelons que les charges liées à l’entretien et à la rénovation du bien sont également payées par l’usufruitier.

Une acquisition à moindre coût

L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété offre la possibilité de réaliser une économie moyenne de 50% sur le prix de vente du bien, par rapport à sa valeur en pleine propriété. Cette réduction de la valeur du bien est due au tarif préférentiel dont bénéficie l’investisseur. Le propriétaire peut ainsi se constituer un capital immobilier à moindre coût.

Une plus-value en cas de revente

Lors de la revente de la nue-propriété, le propriétaire a la possibilité de fixer un prix égale ou supérieur au prix du bien en plein propriété. Cette initiative lui permet de réaliser une plus-value sur son investissement de départ. Par ailleurs, lorsque le prix de revente est inférieur ou égale au prix initial, la plus-value de l’opération est non imposable, à condition de posséder le bien immobilier depuis au moins 30 ans. Une revente au-delà du tarif d’origine entraine le payement d’un impôt sur la plus-value réalisée.

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