L’achat d’un bien immobilier en démembrement est une opération qui permet au propriétaire de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Il s’agit également d’un moyen intéressant de préparer sa succession. Voici ce qu’il faut savoir sur l’acquisition en démembrement de propriété.

Les prérogatives d’une propriété, en matière de démembrement

Le démembrement de propriété est défini en droit civil comme la séparation des privilèges d’un bien immobilier entre plusieurs personnes physiques ou morales. Ces prérogatives, encore connues sous le nom d’éléments constitutifs de la propriété figurent dans le Code Civil français depuis 1804. On distingue trois types de prérogatives.

L’usus

Il confère au propriétaire, le droit d’utiliser son bien immobilier. Il pourra ainsi s’en servir pour se loger, loger sa famille ou en faire un lieu professionnel. Le propriétaire peut également décider de ne pas utiliser son bien immobilier.

Le fructus

Ce terme fait référence au droit que possède le propriétaire à tirer profit des fruits ou des revenus du bien. Le propriétaire qui dispose de cette prérogative peut ainsi louer le bien immobilier et en percevoir les loyers.

L’abusus

L’abusus désigne le pouvoir matériel et juridique que possède le propriétaire sur le bien immobilier. En d’autres termes, le propriétaire est habileté à modifier la nature du bien. Il possède également les pouvoirs nécessaires pour céder le bien, le prêter ou l’offrir à un tiers.

Avant l’achat d’un bien immobilier en démembrement, il est important de bien distinguer ces différentes notions. Lorsque le propriétaire détient toutes les prérogatives liées à la propriété du bien, on parle dans ce cas de « pleine propriété ».

Achat d’un bien immobilier en démembrement, de quoi s’agit-il ?

L’achat d’un bien immobilier en démembrement consiste à acheter le droit le plus profond du bien, c’est-à-dire « l’abusus ». On parle alors d’un achat du bien en nue-propriété. Quant aux deux autres prérogatives constituant la pleine propriété du bien, elles peuvent être transférées à un tiers ou à une entreprise. Le détenteur de ces deux pouvoirs (l’usus et le fructus) est alors appelé l’usufruitier.

L’usufruitier ne possède pas les pouvoirs nécessaires pour céder le bien. Toutefois, il est chargé de l’entretenir et de payer les taxes et impôts afférents. En cas de décès de l’usufruitier, sauf disposition contraire prévue dans le contrat, le nu-propriétaire possède tous les pouvoirs pour disposer du bien comme bon lui semble. Il pourra ainsi l’habiter, le louer ou le céder s’il le souhaite.

Les avantages d’un achat immobilier en démembrement

L’achat d’un bien immobilier en démembrement présente plusieurs avantages sur le plan financier et fiscal.

Une fiscalité avantageuse

L’acquisition d’un bien en démembrement permet à l’investisseur d’être exempté du payement de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), sur cette opération. Il en est de même en ce qui concerne le payement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), lors d’un achat d’un bien en nue-propriété. En effet, l’IFI est à la charge de l’usufruitier. Rappelons que les charges liées à l’entretien et à la rénovation du bien sont également payées par l’usufruitier.

Une acquisition à moindre coût

L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété offre la possibilité de réaliser une économie moyenne de 50% sur le prix de vente du bien, par rapport à sa valeur en pleine propriété. Cette réduction de la valeur du bien est due au tarif préférentiel dont bénéficie l’investisseur. Le propriétaire peut ainsi se constituer un capital immobilier à moindre coût.

Une plus-value en cas de revente

Lors de la revente de la nue-propriété, le propriétaire a la possibilité de fixer un prix égale ou supérieur au prix du bien en plein propriété. Cette initiative lui permet de réaliser une plus-value sur son investissement de départ. Par ailleurs, lorsque le prix de revente est inférieur ou égale au prix initial, la plus-value de l’opération est non imposable, à condition de posséder le bien immobilier depuis au moins 30 ans. Une revente au-delà du tarif d’origine entraine le payement d’un impôt sur la plus-value réalisée.

Le démembrement immobilier, c’est pour qui ? 

Certes, nous vous avons présenté les avantages d’opter pour un démembrement immobilier. Toutefois, avant de vous lancer dans un projet d’une telle envergure, il est indispensable de bien se renseigner sur l’ensemble des critères à prendre en compte. C’est pour cela que nous vous invitons à cliquer ici https://www.corum.fr/guide-scpi/demembrement, pour obtenir des informations supplémentaires sur le sujet. Voyons maintenant ce qu’il en est sur le profil des personnes qui peuvent envisager le démembrement immobilier. 

Le démembrement est surtout destiné aux personnes qui ont déjà un patrimoine immobilier et qui sont imposés à plusieurs reprises, dont avec un impôt foncier important. Étant donné qu’il s’agit d’un investissement sur le long terme, il faut s’assurer que vous n’aurez pas besoin de vos liquidités ou du moins, que vous en avez encore suffisamment de disponible pour pallier en cas de besoin. C’est donc l’idéal, si vous cherchez un moyen de préparer votre retraite. 

Si vous cherchez à réaliser un investissement le plus sécurisé possible, sachez que le démembrement est une solution que vous pouvez envisager. En effet, cette option vous garantit l’absence de risque locatif. En plus, vous bénéficiez d’une décote à partir de l’achat. 

Pour les personnes qui souhaitent garder le patrimoine immobilier de leurs parents, sans avoir à payer les frais de succession, sachez que ces derniers ne seront pris en compte que sur le nu-propriété. Cela permet au sénior de continuer à profiter pleinement de son logement. Le ou les enfants ne pourront pas récupérer le bien avant le décès du ou des parents. Par contre, vous aurez tout de même à payer les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Maintenant, cela peut aussi vous concerner, si vous désirez acquérir un bien en viager, puisque le démembrement a pas mal de points communs avec l’acquisition en viager. 

Quels sont les différents achats en démembrement immobilier ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais vous avez plusieurs possibilités pour investir via la solution de démembrement. Il est question de :

  • l’achat en démembrement simple
  • l’achat en démembrement croisé
  • l’achat en démembrement via une SCI

Bien entendu, nous n’allons pas vous laisser sans explication. Nous allons donc vous en dire plus à ce sujet. 

L’achat en démembrement simple n’est ni plus, ni moins, la situation que nous vous avons expliqué dans le paragraphe précédent, celui où l’enfant cherche à devenir le nu-propriétaire du bien de ses parents (les usufruitiers). Nous vous rappelons que dans ce cas, les frais de succession ne seront pas à régler. Vous pourrez donc réaliser quelques économies. 

Dans le cas d’un démembrement croisé, il n’est plus question de descendance et de “donation”. Cette fois, ce sont les couples qui vivent en union libre ou pacsés qui sont concernés. En pratique, cela implique que chaque membre du couple investisse dans le bien, en prenant à la fois une part d’usufruit et une autre de nue propriété. Les 2 partenaires sont donc à égalité dans cet achat en démembrement. Cela signifie que si un des 2 décède, le partenaire qui va lui survivre pourra rester dans le logement, puisqu’il aura toujours ses parts d’usufruit et de nue-propriété. C’est le gros avantage, surtout si vous vivez dans une famille recomposée. Même si à l’heure actuelle, il n’existe pas de tensions familiales, il n’est pas rare qu’un décès face ressurgir des conflits. Avec le démembrement croisé, vous n’aurez pas besoin de l’accord des héritiers et vous n’aurez pas à payer de droits. Cela mérite donc de se pencher sur la question. 

Enfin, terminons avec le démembrement immobilier croisé via une Société Civile Immobilière. C’est exactement le même principe que pour un couple non marié. Cependant, dans cette situation, il va être question d’associés qui vont devoir créer une SCI. Chaque associé se verra alors propriétaire d’une part d’usufruit et une autre de nue-propriété. Néanmoins, des parents peuvent créer une SCI, pour transmettre ensuite la nu-propriété à leurs enfants. C’est également envisageable pour des concubins. Par contre, quelle que soit la situation dans laquelle vous vous trouvez, il est impératif de prêter une grande attention à la rédaction des statuts. Il en est de même avec la réglementation. 

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