Primo-accédants : petit guide pour réussir un premier achat immobilier

Vous avez pris la grande décision de réaliser votre premier investissement immobilier ?

Félicitations pour cette étape de vie. Les taux d’intérêt des banques sont encore très bas au cours de cette année 2020 et vous avez raison d’en profiter. Découvrez comment procéder en toute connaissance de cause, sans vous précipiter et sans vous laisser emporter par l’enthousiasme.

Restez réaliste sur vos capacités d’emprunt

Le montant de l’emprunt auprès des organismes financiers ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels du foyer. Par exemple, si vous gagnez 2 000 € par mois, vous ne devez pas dépasser un taux d’endettement de 660 € à rembourser mensuellement. Cette somme plafonnée regroupe non seulement le crédit immobilier, mais aussi les éventuels autres crédits que vous avez souscrits (voiture par exemple). Vous pouvez faire le calcul rapidement en utilisant un simulateur en ligne. Cela vous permettra de commencer vos recherches en tenant compte de vos capacités d’emprunt réelles.

Renseignez-vous également sur le montant de la taxe foncière dans la région où vous aimeriez acheter. Pensez aussi au coût de l’assurance, aux frais de dossier bancaire, ainsi que d’entretien du logement, tout simplement.

C’est la banque qui décide d’accorder ou non un crédit immobilier. Votre établissement prêteur tiendra compte de vos capacités d’épargne et vérifiera si vous n’avez pas eu de découvert au cours des six derniers mois. Votre dossier sera plus facilement accepté si vous fournissez un bon apport personnel qui couvre au moins les frais de notaire, soit environ 5 à 10% du prix du bien. Attendez également d’être en CDI avant de demander un prêt immobilier, les banques seront plus enclines à vous accorder le prêt !

Faites-vous accompagner par des professionnels

Vous pourriez être tenté d’effectuer votre première transaction immobilière entre particuliers, pour éviter d’avoir à payer des frais d’agence. Il y a cependant beaucoup plus d’avantages et de sécurité à vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier tout au long de cette grande expérience.

• Vous aurez plus de choix en passant par une agence puisque la majorité des propriétaires préfèrent eux aussi se faire accompagner par des experts compétents.
• L’agence immobilière connaît les prix du marché et insistera auprès du vendeur pour qu’il mette son logement en vente au juste prix.
• L’agent vous fera visiter des biens en accord avec ce que vous recherchez. Fort de son expérience, il ciblera mieux que vous et plus rapidement les logements qui pourraient vous intéresser.
• Votre professionnel possède également les compétences pour négocier et faire baisser le prix de la maison dans les limites du raisonnable.
• L’agent saura vous montrer les avantages et les inconvénients de chaque maison, pour que vous n’achetiez pas sur un coup de cœur, sans vous rendre compte du budget des travaux à effectuer ensuite. Il connait également des entreprises et des artisans dignes de confiance qui pourraient venir budgéter les travaux.
• Passer par une agence, c’est la garantie d’une transaction sécurisée, qui respecte toutes les normes en vigueur. Sans expérience, il est difficile de ne pas se perdre au milieu de toute la paperasse nécessaire à l’achat d’une maison ! L’agent rassemblera également le Dossier de Diagnostic Technique – DDT (cliquez ici pour en savoir plus) – à transmettre au notaire. En achetant en direct, vous pourriez tomber sur un propriétaire peu scrupuleux voulant profiter de l’inexpérience des jeunes primo-accédants.
• Rapprochez-vous également d’un courtier. Ce professionnel de la négociation vous fera gagner du temps en contactant lui-même les banques pour vanter votre dossier. Il connait les taux qui sont pratiqués dans les différentes banques et vous orientera vers l’offre la plus intéressante.
• Il saura négocier certaines réductions, que ce soit sur le taux ou sur les frais de dossier.
• De plus, dans la majeure partie des cas, le courtier ne coûte rien, puisqu’il touche un petit pourcentage qui lui est versé directement par la banque.

Les aides dont vous pouvez bénéficier

Si vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans, vous pouvez bénéficier d’aides pour financer l’acquisition de votre premier logement.

• Le Prêt à Taux Zéro : communément abrégée par l’acronyme PTZ, cette aide accordée par l’Etat est soumise à des conditions de ressources et désigne un prêt avec un taux d’intérêt égal à 0 %. La durée de remboursement s’étale entre 12 et 25 ans. Ce prêt avantageux peut être complété par d’autres offres.
• Le CEL et le PEL : il s’agit du Compte Epargne Logement et du Plan d’Epargne Logement. Vous épargnez sur un compte bloqué pendant quelques années et destiné à l’achat de votre bien immobilier.
• Le Pass-Foncier® : pour bénéficier de ce dispositif d’aide à l’acquisition, il faut être en-dessous de certains plafonds de ressources et acheter un logement neuf.
• Le prêt conventionné : accordé par un organisme conventionné, il peut aider à financer l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il ne nécessite pas d’apport personnel et peut être remboursé sous 5 à 30 ans.
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : comme le PTZ, il ne peut être accordé que par un établissement conventionné par l’état. Il s’agit d’un prêt remboursable sur 35 ans maximum. Il possède un taux d’intérêt et peut financer l’intégralité du bien sans apport de la part de l’acheteur.
• Le prêt Action Logement : généralement connu sous son ancien nom 1 % Logement, ce prêt accorde une aide aux salariés des entreprises dépassant les 20 employés. Il peut être utilisé lors de l’achat d’un logement neuf et respectant les normes énergétiques en vigueur. Le prêt Action Logement ne peut financer plus de 30 % du coût total du bien.
• Achetez dans le neuf : vous bénéficierez de frais de notaire réduits puisqu’ils correspondront à 2 ou 3 % du prix du logement. Dans l’ancien, il faut plutôt compter entre 7 et 8 %. Un logement neuf ne nécessite pas de travaux et donc pas de frais supplémentaires, ce qui incite davantage les banques à accorder un prêt. En investissant dans le neuf, vous pouvez prétendre à plus d’aides de l’Etat.

Un projet sur le long terme

Un projet immobilier vous engage sur le long terme et ce n’est pas une décision à prendre à la légère, puisque le remboursement d’un prêt dure généralement entre 20 ou 25 ans. Prenez bien le temps de réfléchir et dites-vous que vous pouvez très bien rester en location encore quelques mois, tant que vous n’aurez pas trouvé la perle rare. C’est un grand changement de vie mais c’est aussi une grande décision.

Cela peut paraître étrange, pensez à la revente de votre maison. Même si ce n’est pas encore en projet, vous ne savez pas où en sera votre vie dans dix ans, la famille se sera peut-être beaucoup agrandie ou vous voudrez changer de région ! Lors de votre visite, n’oubliez pas de demander à l’agent s’il y a des commerces à proximité, des transports en commun, une école, des aménagements divers qui séduiront vos potentiels futurs acheteurs.

Y a-t-il une possibilité de réaliser une plus-value sur la maison ? En aménageant les combles ou le garage par exemple. Est-ce que l’habitation se trouve à côté d’un terrain constructible qui risquerait de se voir recouvrir de barres d’immeubles dans quelques années ? Est-ce que vous achetez dans une ville en plein essor, qui attire les investisseurs ?

Pensez aussi à aller vous renseigner auprès du voisinage. Comment se passe la vie dans ce quartier ?