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Dans le processus de vente ou d’achat d’un logement, vous devez passer chez un notaire pour signer un avant-contrat après les négociations sur le prix et les détails de transactions. Vous disposez de deux possibilités : le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente. Selon que vous vous situez à la place du vendeur ou de l’acheteur, chacun de ces types d’avant-contrats présente des particularités et des avantages. Avant de choisir ce qui vous convient et de signer votre contrat définitif, vous devez comprendre réellement les notions et maitriser leurs différences.
Présentation des termes
La promesse de vente n’engage que le vendeur dans le sens qu’elle lui permet de réserver le bien à l’attention d’un futur acquéreur pour une durée limitée de 2 à 3 mois généralement. Une fois que cette option est mentionnée dans l’acte, le vendeur ne peut plus se rétracter. Encore appelée promesse de vente unilatérale, c’est un avant-contrat qui privilégie l’acheteur. Ce dernier doit verser une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente. C’est un processus formaliste qui tire sa validité du respect des démarches légales. La promesse de vente se passe à l’écrit et se signe devant un notaire, ou sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le respect des délais mentionnés dans l’acte.
Que retenir du compromis de vente ?
Le compromis de vente engage les deux parties c’est-à-dire l’acquéreur et le vendeur. C’est un acte juridique qui contraint les cocontractants à respecter leurs obligations sur le principe de l’achat/vente et sur le prix. Autrement dit, le compromis tient lieu ou porte la valeur de la vente elle-même. Si vous choisissez ce type d’avant-contrat, vous passez ensuite à l’étape des modalités pratiques de l’opération. Aucune des parties ne doit se rétracter sinon qu’elle court le risque de contrainte par voie de justice. Cela peut occasionner des paiements de dommages et intérêts à l’autre partie.
Différences entre compromis et promesse de vente
Les deux notions se regroupent au seul fait qu’elles constituent toutes un avant-contrat dans le cadre d’une opération de vente ou d’achat de logement. Néanmoins, leurs particularités résident dans les dissemblances. En effet, la promesse de vente ne fonctionne pas comme un contrat synallagmatique. Contrairement au compromis de vente, c’est une obligation unilatérale à la charge du vendeur qui doit réserver le bien au profit d’un acheteur précis. L’enjeu de cet acte juridique réside dans le fait qu’il permet à l’acheteur après acceptation de l’offre d’achat, de réfléchir et de se décider à conclure ou pas le contrat définitif. Quant au compromis, c’est un avant-contrat qui vient juste marquer en réalité la volonté couronnée par une obligation des deux parties d’effectuer la transaction dans les conditions convenues.
Si la promesse de vente nécessite le paiement d’indemnité d’immobilisation d’achat, le compromis de vente ne le réclame guère. Dans le contrat, les parties peuvent ajouter des clauses suspensives. La promesse de vente unilatérale s’enregistre obligatoirement auprès de la recette des impôts alors que le compromis n’a pas besoin d’être enregistré au niveau des services fiscaux.
La possibilité de rétraction des parties
Dans le cas de la promesse de vente, le vendeur ne peut toutefois se rétracter même si cela ne lui profite pas réellement. En effet, si l’acheteur ne lève pas l’option d’achat et que le vendeur se rétracte, celui-ci peut porter plainte. Les autorités juridiques vont donc contraindre le vendeur à payer des dommages et intérêts. C’est aussi le risque qu’il court quand bien même la levée d’option d’achat s’effectue.
Le compromis présente un mécanisme de rétraction beaucoup plus complexe parce qu’aucune des parties n’est épargnée. Si c’est le vendeur ou l’acquéreur qui se rétracte, cela peut le contraindre à verser des dommages et intérêts à la partie lésée sauf en cas de nullité :
- Refus de prêt immobilier par la banque ;
- Droit de préemption par la commune ;
- Servitude d’urbanisme grave.
Préférence entre le compromis ou la promesse de vente
À la lumière des différences et clarifications sur ces avant-contrats, les vendeurs préfèrent sans aucun doute le compromis de vente qui sécurise la transaction. Les acheteurs tirent profit de la promesse de vente parce que cela contraint l’autre partie à respecter la transaction. En plus, le compromis leur bénéficie dans le sens où c’est un acte qui se rapproche plus du contrat de vente. Une fois que vous l’avez signé, cela vous sert de garantie.
