Comment se protéger contre les malfaçons dans les logements neufs ?

Infiltrations, fissurations… Les problèmes de malfaçons dans les logements neufs sont en nette augmentation depuis une dizaine d’années. Comment s’y retrouver parmi les dispositifs qui protègent l’acheteur ? Quelles sont les mauvaises surprises les plus fréquentes et que faire pour s’en prémunir ?

Quels sont les problèmes les plus souvent rencontrés par les acquéreurs ?

Une malfaçon est un défaut de construction lié à un défaut d’exécution (cela peut-être un matériau mal adapté ou trop bon marché) ou au non-respect des normes ou encore des travaux non exécutés dans les règles de l’art. Les principales malfaçons portent sur l’apparition de fissures ou l’isolation. Celles-ci peuvent engendrer des déperditions énergétiques, la formation d’humidité ou des infiltrations d’eau. Un logement neuf sur trois est livré en retard et celui-ci s’élève à 5,4 mois en moyenne. Toutefois, les retards de livraison ne sont pas considérés comme des malfaçons.

Quatre acquéreurs sur cinq émettent des réserves au moment de la livraison du logement : tous les défauts doivent être consignés sur le procès-verbal de réception, qu’ils soient mineurs (comme une vitre rayée) ou importants comme une malfaçon ou un désordre. On peut refuser une livraison lorsque le logement n’est pas habitable (pas d’eau, d’électricité ou de chauffage par exemple).

Des garanties pour vous protéger

En logement collectif ou individuel, la responsabilité diffère en cas de malfaçon. En logement collectif vous pourrez vous retourner contre le promoteur (lire comment bien choisir un promoteur ?), pour un logement individuel ce sera le constructeur ou l’entreprise générale de bâtiment. Trois garanties peuvent s’appliquer afin de protéger l’acheteur d’un logement neuf :

• La Garantie dit de Parfait Achèvement (GPA) couvre tous les désordres minimes ou importants. elle est valable à compter de la date de réception des travaux et dans l’année qui suit. L’entrepreneur est obligé de réparer de tous les défauts signalés par le maître d’ouvrage.
• La garantie dite de bon fonctionnement est valable 2 ans à compter de la réception. Elle protège contre les dysfonctionnements des éléments d’équipements qui sont dissociables du bâti et qui ne sont pas garantis par la garantie décennale, par exemple une motorisation des volets roulants défectueuse, le cumulus ou la climatisation qui ne fonctionne pas…
• La garantie dit Décennale, la plus connue, avec son pendant, la garantie dommages-ouvrage qui fonctionne en complément. Elle est obligatoire pour les constructions neuves et les travaux importants (loi Spinetta du 4 janvier 1978). Ainsi, le propriétaire peut sans attendre une décision de justice, percevoir des indemnités pour entreprendre les réparations après l’apparition de malfaçons relevant de la garantie décennale. Elle concerne les désordres très importants (vices de construction) qui peuvent compromettre la solidité du bâtiment ou le rendre non conforme.

Attention aux délais…

Le délai concerné par ces 3 garanties n’est pas le délai de livraison mais le délai de réception : par exemple, dans un cas de logement collectif la réception de votre appartement aura lieu entre le promoteur et les différents corps d’État celui-ci a lieu avant la livraison à laquelle vous assistez. Vous avez donc intérêt à connaître la date de réception. Ainsi vous saurez précisément quand la garantie démarre, et donc, de quel délai vous disposez en cas de recours.

Faire valoir les garanties : de la lettre recommandée à l’assignation en référé

Ce sont les assurances qui couvrent les garanties dommages-ouvrage et parfait achèvement, elles sont obligatoires pour le promoteur ou l’entreprise qui doit vous fournir un certificat attestant qu’il est bien assuré. Lorsqu’un problème est constaté, vous devez notifier le promoteur mais également l’assureur qui instruira le dossier. Attention, l’envoi d’une lettre recommandée n’interrompt pas le processus, si vous n’obtenez pas de réponse, vous serez obligé de faire une procédure de référé et de demander la désignation d’un expert, seul moyen d’interrompre les délais qui sinon, continuent de courir… mais vous serez alors protégé.

Puis-je demander des dommages et intérêts ?

Si le préjudice n’est pas pris en charge, le dossier traîne et s’éternise… vous ne pouvez pas habiter le logement dans le temps imparti et vous devez continuer à payer un loyer. Ce cas de figure est prévu par la procédure judiciaire qui vous indemnisera au titre de l’assurance dommages-ouvrage. Ces procédures sont en constante augmentation. Une étude de l’AQC (Agence Qualité Construction) révèle que les assureurs ont versé 754 millions d’euros d’indemnisations pour des dommages-ouvrages en 2017, contre 430 millions d’euros en 2008, ce qui signifie que les désordres sont de plus en plus coûteux à réparer.

Et enfin…

N’hésitez pas à consulter des forums afin de lire les commentaires déposés sur le professionnel que vous envisagez de choisir. Privilégiez un intervenant de proximité, et si possible, demandez à voir une réalisation.

• N’oubliez pas que la loi vous permet d’être assisté par un expert en bâtiment indépendant (maître d’œuvre ou architecte), notamment à la livraison.
• En amont, détaillez bien le contrat de réservation. Pour un bien acheter sur plan, faites tout consigner par écrit en étant le plus précis possible (la qualité du parquet, la hauteur du carrelage, les pénalités de retard…) même si ce ne sont pas des contrats sur mesure.