Le monde de l’immobilier n’est pas aussi simple qu’on pourrait l’imaginer, il peut cacher d’innombrables secrets ainsi qu’une multitude de lois dont il est nécessaire de prendre conscience.

Parmi tout cela, il est possible de citer les servitudes. Il s’agit de formalités mentionnées systématiquement dans les avant-contrats et les actes de vente.

Les servitudes sont présentées sous différentes formes et elles ont des objectifs bien précis. Alors, que faut-il savoir à leur propos ? Découvrez tout dans cet article.

Que signifie une servitude ?

Le Code civil est un Code juridique qui met en place de nombreuses lois afin de permettre à certaines transactions d’être menées à bien, et ce, en évitant les restrictions et les contraintes à de nombreuses personnes.

Il se trouve que ce même Code contient ce qu’on appelle les servitudes et il les définit. Ces dernières concernent essentiellement le marché de l’immobilier.

Une servitude est par définition une astreinte qui concerne deux biens immobiliers différents : le premier est celui qui profite au deuxième. Comme il est donc possible de l’imaginer, chaque bien est défini par une nomination précise.

Ainsi, le bien immobilier qui supporte la servitude est désigné comme étant le fonds servant et celui qui profite de la servitude est le fonds dominant. De ce fait, il faut garder en tête qu’il existe donc une forme de servitude active et une autre passive.

La servitude est dite active lorsqu’il est question du propriétaire du fonds dominant, c’est-à-dire du fonds bénéficiaire, et elle est dite passive lorsqu’il s’agit du fonds servant.

Ceci étant dit, il est primordial de garder en tête que la servitude n’est en aucun cas associée aux propriétaires des biens immobiliers. En effet, elle est associée aux biens immobiliers et non aux personnes.

Enfin, la servitude peut à la fois être visible ou invisible. Lorsqu’elle est invisible, elle est souterraine et elle doit être prise en charge et entretenue par le propriétaire du fond dominant. Quoi qu’il en soit, il est important de savoir qu’il existe différents types de servitude.

Quels sont les différents types de servitude ?

Lorsqu’il s’agit des différents types de servitude, il est important de savoir qu’il en existe deux qui sont considérés comme étant les plus importants, ce sont :

  • Les servitudes de cour commune ;
  • Les servitudes de droit privé.
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Le premier type, celui des servitudes de cour commune, est le résultat de deux cas différents. Le premier est celui d’un accord commun entre les différents membres d’un seul et même voisinage.

Celui-ci voit le jour grâce à un acte authentique qui doit être publié auprès du Service de la Publicité Foncière (site web).

Le second cas est généralement requis par l’administration et il s’agit d’une exigence qu’il ne faut pas négliger. Dans cette situation, la servitude doit correspondre et répondre à toutes les exigences des règles d’urbanisme et elle permet d’obtenir un permis de construire.

Ceci étant dit, il est important de garder en tête que les servitudes de droit privé sont un peu plus complexes que le type précédent, car elles comportent elles-mêmes différents types, c’est pourquoi il est primordial de leur consacrer un peu plus d’attention. Alors, que faut-il savoir à propos des servitudes de droit privé ?

Les servitudes de droit privé

Les servitudes de droit privé sont distinguées sous différentes formes telles que :

  • Les servitudes continues ;
  • Les servitudes discontinues ;
  • Les servitudes apparentes ;
  • Les servitudes non-apparentes.

Bien qu’elles possèdent quasiment le même principe, elles sont tout de même différentes les unes des autres. Quoi qu’il en soit, il est important de retenir qu’une servitude de droit privé est une exigence d’héritage. Cela signifie en d’autres termes que c’est une charge pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Ceci étant dit, il est important de savoir que tout cela est défini par le Code Civil.

Les servitudes continues

Les servitudes continues désignent toute servitude dont l’usage peut être considéré comme étant continuel, et ce sans qu’il n’y ait le besoin ou la nécessité de l’implication de l’humain ou d’un acte quelconque. Parmi les exemples qu’il est possible de citer, il y a les conduites d’eau et les égouts d’eaux pluviales.

Les servitudes discontinues

Contrairement aux servitudes continues, les servitudes discontinues nécessitent une intervention humaine pour pouvoir être exercées dans les règles. Parmi les exemples qu’il est possible de citer, il y a les servitudes de passage, de lavage, etc.

Les servitudes apparentes

Les servitudes apparentes sont, comme leur nom l’indique, notables. Elles s’annoncent par un ouvrage ou une installation apparente. Il est possible de citer dans ce cas les conduites d’eau apparentes.

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Les servitudes non-apparentes

Contrairement aux servitudes apparentes, les servitudes non-apparentes ne sont signalées par aucun ouvrage apparent ou une installation quelconque. Il est donc tout à fait possible de les définir comme étant invisibles ou transparentes.

Dans ce cas, il est possible de citer comme exemple les interdictions de construire.

Servitude temporelle, perpétuelle ou conventionnelle : que faut-il savoir ?

Étant donné que la servitude représente en règle générale un caractère réel, car elle est reliée à une propriété et non pas à une personne, il est tout à fait possible d’en conclure qu’elle est perpétuelle.

En effet, tous les propriétaires d’un bien immobilier, aussi nombreux soient-ils, doivent en bénéficier ou alors en subir les conséquences.

Ceci étant dit, pour des raisons évidentes, la jurisprudence dit qu’il est tout à fait possible de mettre en place des servitudes temporaires.

De ce fait, il est important de garder en tête que lors de la vente d’un bien immobilier, celui-ci est légué à son nouveau propriétaire avec sa servitude. Il est donc primordial que le vendeur informe l’acquéreur de tout ce qu’il est nécessaire de prendre en compte.

Cela se fait généralement à travers l’acte de vente qui doit obligatoirement mentionner les servitudes conventionnelles, les servitudes apparentes, non-apparentes, etc.

Ceci étant dit, il faut savoir qu’il s’agit d’une obligation légale que le vendeur se doit de respecter. Dans le cas contraire, l’acquéreur peut tout à fait demander la résiliation du contrat ou encore des dommages et intérêts, il faut donc éviter cela.

Comment établir une servitude ?

Comme cité précédemment, la servitude est liée à un bien et non à une personne, ce qui signifie qu’elle est perpétuelle et qu’elle passe d’un propriétaire à un autre. Ceci étant dit, il est tout de même important de garder en tête qu’il est très peu recommandé de constituer cette dernière par acte sous signatures privées.

Cela est dû au fait qu’il existe un risque dont les propriétaires successifs peuvent ne pas prendre conscience.

À la place, il est préférable que la servitude soit rédigée par un notaire dans le but d’obtenir un cadre authentique et qu’elle soit mentionnée au Service de la Publicité Foncière (SPF), ce qui permet d’assurer sa transmission à travers les différentes générations de propriétaires.

Ceci étant dit, il faut savoir que les servitudes peuvent s’établir de trois manières différentes :

  • Par titre ;
  • Par prescription trentenaire ;
  • Par destination du père de famille.
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Dans le premier cas, il s’agit également d’une convention amiable entre voisins. Dans cette situation, les servitudes conventionnelles mises en place ne peuvent être modifiées que grâce à un commun accord entre les voisins, c’est-à-dire entre le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant.

Le second cas quant à lui ne concerne que certains types de servitudes qui sont les servitudes continues et apparentes.

Dans la troisième situation, il s’agit d’un cas où il existe une date de division d’une propriété qui sert à attester de la présence d’un ouvrage apparent et permanent.

Comment arrêter une servitude ?

Les servitudes peuvent tout à fait être arrêtées, mais pour cela, il est important de prendre en considération plusieurs conditions. Parmi elles se trouve la durée de vie de ladite servitude.

Bien que cette dernière soit souvent perpétuelle, il existe tout de même dans certains cas une durée limitée, c’est pourquoi il est important de se renseigner.

Ceci étant dit, il faut savoir que pour arrêter une servitude, il existe plusieurs cas et méthodes à prendre en compte :

  • L’impossibilité d’utilisation de la servitude ;
  • La confusion des fonds de la servitude ;
  • Le non-usage de la servitude pendant une durée moyenne de 30 ans ;
  • La modification conventionnelle de la servitude ;
  • La renonciation du propriétaire du fonds dominant.

Quelle est la différence entre servitude et droit de passage ?

Beaucoup d’individus semblent être confus par deux notions : la servitude et le droit de passage, et ils se demandent s’il existe réellement une différence entre elles. Pour répondre à toutes les interrogations sur ce sujet, il est important de savoir que le droit de passage et la servitude sont deux notions qui s’apparentent et qui possèdent un lien très étroit.

En effet, par définition, un droit de passage est une servitude à part entière. Ce dernier est attribué à l’occupant d’un terrain dans le but que ce dernier puisse avoir accès à la voie publique le plus normalement possible. Dépendamment de l’état du terrain, les règles peuvent être différentes.

La servitude est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier, ce qui signifie en d’autres termes que ladite contrainte n’est nulle autre que le droit de passage précédemment cité.

Ceci étant dit, il est important de savoir que les servitudes sont nombreuses et qu’elles comptent parmi elles les droits de passage.

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