Tout savoir sur le DPE et la non-soumission à ce dernier

Le DPE a pour objectif de renseigner sur la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d’une habitation. Le DPE évalue sa performance en énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est régi par la législation européenne en cours, qui encourage les entreprises à un engagement dans une dynamique de reconversion énergétique.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique répond à un cahier des charges strict. Il spécifie la constitution du corps de bâtiment ou du bien immobilier (matériaux, murs, fenêtres, orientation des surfaces), son système de génération de chauffage et de production d’eau chaude et son mode de ventilation. À partir des factures fournies par l’entreprise, ce diagnostic permet le renseignement sur la consommation en énergie.

En cas de non-possibilité de les communiquer, le DPE est effectué sur la base de la consommation normalisée d’énergie en accord avec les particularités du bâti ou de l’habitation.

Le diagnostic de performance énergétique constitue une obligation de réalisation en France. Il fait partie de la politique de l’Union européenne en matière d’énergie et vise à réduire la dépendance énergétique des immeubles et à diminuer les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le 1er septembre 2006, un diagnostic de performance énergétique est obligatoire lors de la revente de tout bien immobilier ou partie de bâtiment qui est clos ou couvert, peu importe son affectation : une résidence unifamiliale, un logement dans un immeuble, un immeuble collectif entier, un bâtiment local ou tertiaire, un bâtiment sportif ou culturel.

Il permet de réaliser une évaluation de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble à vendre selon les exigences des réglementations en place, ainsi que des charges énergétiques annuelles de l’immeuble, et ainsi assure la sécurité de ce dernier.

Le DPE est obligatoirement joint au contrat préliminaire ou à défaut, à l’acte de vente. C’est le vendeur qui est responsable des frais d’élaboration de ce diagnostic qui doit être mis à la disposition de tout acheteur potentiel au moment la mise sur le marché du bien.

Fourniture du DPE lors de la vente ou de la location d’un bien non résidentiel

Lorsqu’un bâtiment est proposé à la vente ou à la location, le vendeur ou le propriétaire a l’obligation de mettre gratuitement un DPE à la disposition de tout acheteur ou locataire potentiel. Le DPE doit être fourni par le vendeur ou le propriétaire le plus tôt possible et au plus tard lorsque :

• Une personne demande des informations sur le bâtiment.
• Une personne demande à visiter le bâtiment.

Et doit être valable jusqu’à la signature du bail. Un DPE n’est pas requis si le vendeur ou le propriétaire potentiel pense, pour des motifs raisonnables, que :

• L’acheteur ou le locataire potentiel n’a probablement pas les moyens d’acquérir le bâtiment ou n’est pas réellement intéressé par l’achat ou la location d’un bâtiment de ce type.
• Qu’il est peu probable que le vendeur ou le propriétaire potentiel soit disposé à vendre ou à louer le bâtiment à l’acheteur ou au locataire potentiel, même si cela ne constitue pas une discrimination illégale.

Évaluer la performance énergétique d’un bâtiment

Qu’est-ce qui contribue à la performance énergétique d’un bâtiment ? Le classement énergétique d’un bâtiment est un calcul complexe basé sur un certain nombre de critères. Les principaux éléments sont les suivants :

• Le type de structure du bâtiment (y compris les murs, les toits, les planchers et les vitres).
• Si des parties du bâtiment (zones) sont utilisées à des fins différentes, comme des bureaux, des usines, etc.
• Le profil d’occupation de chaque zone.
• L’utilisation des systèmes de chauffage, de refroidissement, de ventilation et d’eau chaude.
• L’utilisation de l’éclairage.

La performance énergétique des bâtiments non résidentiels est représentée par un indicateur basé sur le CO2. L’indice de CO2 d’un bâtiment est déterminé par la quantité d’énergie consommée pour le chauffage des locaux, le chauffage de l’eau, la ventilation et l’éclairage, moins l’énergie fournie par les équipements de production d’énergie présents dans la structure (comme les chauffe-eau solaires).

Plus le chiffre est bas, plus les émissions moyennes de CO2 sont faibles (sur une échelle de 0 à 150+). Le classement est ajusté en fonction de la surface utile totale d’un bâtiment, ce qui le rend indépendant de la taille d’un type de structure spécifique.

Comment se fait la collecte des informations requises pour un diagnostic de performance énergétique ? Une fois que l’évaluateur énergétique a été chargé de produire un DPE, l’évaluation se déroule en trois grandes phases. Il s’agit de :

• La collecte des informations importantes sur le bâtiment.
• L’évaluation des informations et définition des zones distinctes du bâtiment.
• La saisie des informations dans un logiciel agréé. Les modèles énergétiques simplifiés des bâtiments ou les modèles de simulation dynamique sont adaptés aux structures commerciales.

L’évaluateur énergétique devra comprendre la disposition interne de l’installation ainsi que les raisons pour lesquelles elle est prévue. Il s’agit de comprendre les besoins énergétiques de chaque espace (zone) par rapport à son utilisation prévue. Les informations suivantes seront nécessaires pour créer un diagnostic de performance :

• L’analyse des données et la détermination des différentes zones de la structure et de leur taille (vérifiée à partir de plans ou mesurée). Ces informations peuvent être obtenues facilement à partir des plans de construction.
• Les activités exercées dans les zones, telles que les espaces de vente, les bureaux, les cuisines, les entrepôts, etc.
• Les services de chauffage et de ventilation de chaque zone, y compris le type de système, les compteurs, les commandes, le combustible utilisé, etc.
• L’éclairage et les commandes utilisées pour chaque zone.
• La structure du bâtiment et l’efficacité thermique des matériaux utilisés : toit, sols, murs et vitrages.

S’il n’existe pas de plans de la structure, l’évaluateur énergétique devra l’inspecter et recueillir les informations nécessaires. Cette procédure prendra moins de temps si vous disposez d’informations et de plans à jour pour votre bâtiment.

L’évaluateur énergétique est chargé de s’assurer de l’exactitude des informations utilisées dans les calculs énergétiques et même lorsque les plans complets des structures existantes sont disponibles, il doit vérifier ces informations en examinant le site.

Pénalités pour absence de DPE

Les autorités locales des poids et mesures sont chargées de mettre en œuvre l’obligation de fournir ce diagnostic des performances lors de la vente ou de la location d’un bâtiment. Le fait de ne pas fournir un DPE, comme l’exige la réglementation, peut entraîner l’émission d’un avis d’amende civile à la personne concernée ou à une personne agissant en son nom et peut même aller jusqu’à l’emprisonnement.

Les responsables des normes commerciales peuvent enquêter sur les plaintes ou y donner suite. L’agent des normes commerciales a le pouvoir d’obtenir une copie de ce diagnostic. Une copie d’un diagnostic de performance peut être obtenue à tout moment, jusqu’à six mois après la date limite de mise en conformité avec l’obligation de le mettre à disposition de toutes les parties concernées.

Lors de la vente ou de la location d’un bâtiment non résidentiel, l’amende pour défaut de fourniture d’un DPE à tout acheteur ou locataire potentiel peut aller jusqu’à 300 000 € et 2 ans de prison pour le vendeur et la même sanction est attribuée au notaire s’il est reconnu complice de fraude selon la loi française.

Non-soumission au DPE

Dans certains cas, on retrouve des biens exonérés du diagnostic de performance énergétique et cela est dû au fait de leur non-éligibilité à ce diagnostic, car ils n’ont pas les caractéristiques requises, ce qui rend le diagnostic impossible pour ces biens.

Tous les biens immobiliers qui ne répondent pas à ses exigences sont répertoriés comme non-soumis au DPE. Voici, ci-dessous, les biens non-soumis au DPE selon l’article R134-1 du Code de la construction et l’habitation :

• Les constructions provisoires destinées à être utilisées pour une durée inférieure ou égale à deux ans.
• Les constructions indépendantes, d’une surface inférieure à 50 mètres carrés au sens de l’article du Code de l’urbanisme R.111-22.
• Tout bien ou partie de bien utile à des fins professionnels, autres que des bâtiments d’habitation, dans lesquels le système de refroidissement ou la production de chauffage et d’eau chaude produit une quantité d’énergie moindre par rapport aux autres locaux.
• Les constructions utilisées comme lieux de culte.
• Les monuments historiques qui ont été classés ou inscrits à l’inventaire conformément au Code du patrimoine.
• Les bâtiments ou parties de bâtiment qui ne sont pas chauffés ou qui n’ont que des cheminées ouvertes comme équipement de chauffage permanent, et qui ne disposent pas d’un système de refroidissement des locaux.
• Les structures ou parties de structure résidentielles conçues pour être utilisées moins de quatre mois par an.

Mais en pratique, ces biens ne sont pas les seuls exonérés, beaucoup de biens se trouvent exclus du DPE, par exemple, les foyers de moins de 50 m², les appartements de la même surface sont également exclus ou encore les mobile-homes qui ne sont pas des biens construits. Les pénalités citées plus haut sont donc bien évidement inapplicables à ces cas de non-soumission au DPE et les propriétaires ne risquent aucune amende ou sanction.