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Calculer votre rendement net quand vous êtes un investisseur locatif est un exercice qui vous permet d’avoir un aperçu assez clair sur la rentabilité de votre placement. Toutefois, ça demande un peu de temps et de la concentration. Si vous désirez calculer le rendement net d’un de vos investissements locatifs voici comment s’y prendre.
Déterminez le coût exact de l’investissement locatif
Un investisseur recherche toujours la rentabilité sur son investissement locatif, ce qui l’amène à déduire les charges qui lui incombent. En effet, votre premier réflexe en tant qu’investisseur est de connaître le coût net de votre investissement. Cela vous permet en l’occurrence d’examiner les enjeux de votre projet. Pour bien mener à bout votre calcul, vous devez impérativement connaître :
- Le prix de l’immobilier convoité ;
- Le loyer qui peut être atteint, en comptant les révisions annuelles ;
- Les frais d’achat et charges ;
- Le montant de l’apport personnel ;
- Les mensualités du prêt immobilier ;
- Les impôts et cotisations sociales.
En faisant donc attention à ces détails, vous pourrez réussir votre calcul.
Effectuez le calcul du rendement net-net ou net d’imposition
Après la mise sur pied de votre projet (maison, boutique, studio, etc.), vous êtes appelé à payer des impôts ou encore d’autres formes de taxes en tant que bon citoyen. Le rendement net-net concerne ainsi les impôts et les frais de charge. Une telle méthode de calcul vous permet de prendre en compte les éventuelles déductions fiscales, déficits fonciers et bien d’autres.
La gestion des travaux et des équipements sont également à en prendre en compte. De même que les différents scénarios tels que :
- La vacance locative ;
- Les impayés de loyer ;
- Les pannes à la charge de l’investisseur ;
- L’assurance loyer impayée ;
- Les charges non récupérables au prêt des locataires.
Ces différents éléments ne sont pas à négliger si vous voulez réellement calculer votre rendement net en tant qu’investisseur. Il est toutefois très important que vous vous lanciez en commençant par un petit placement. Cela vous permettra de ne pas vous tromper dans les calculs. Il vous faudra prendre le temps de définir votre budget tout en évaluant à chaque fois les risques. Ainsi, vous pourrez réaliser un investissement qui sera à la hauteur de vos attentes.
Considérez les changements de locataire et la vacance locative
Cette méthode ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur ni sa fiscalité. Pour ce faire, il faudra que vous rapportiez le loyer annuel au prix de l’acquisition afin d’identifier la rentabilité brute de l’investissement immobilier. La formule de calcul de cette dernière est la suivante.
Rentabilité brute de l’investissement immobilier = (loyer annuel/prix) × 100.
À titre illustratif pour un investisseur qui met en location un studio pour un loyer mensuel de 800 euros avec frais d’acquisition, sa rentabilité brute est de 4,8 %.
Le rendement net de frais et charges
Les investisseurs s’intéressent à la rentabilité de leur projet tout en prenant en compte des frais et des charges qu’ils ont l’obligation de supporter (taxe foncière). De même, le prix d’achat considéré pour le calcul du rendement est complété par le coût du crédit immobilier utilisé pour financer le projet.
Afin de réussir ce calcul, vous ne devez négliger aucune charge. Outre l’impôt foncier, vous devez également prendre en compte :
- Les dépenses de travaux et d’entretien ;
- Les différents frais d’assurance contre les loyers impayés ;
- Les frais de gestion locative quand la location est confiée à un professionnel ;
- Les charges de copropriété non récupérable dans un immeuble.
La formule qui suit est recommandée pour ce type de calcul.
Rendement net de frais et charges = (loyer annuel – frais et charges) / (prix + coût du crédit) × 100.
Nous prenons pour exemple: un investissement immobilier acheté à 200 000 € dont le loyer mensuel de location est de 800 €. Ce bien locatif est géré par un professionnel et le bailleur de fonds n’a pas opté pour une garantie contre les impayés de loyer. Dans ce cas, les charges annuelles sont récupérables et les dépenses d’entretien sont estimées 1 200 euros chaque année. Quant à la taxe foncière elle s’élève à 1 000 euros et le coût de crédit atteint 12 000 euros.
Après calcul, le rendement net de charge de cet investissement est égal à 3,3 %. Il faut noter qu’un projet est considéré comme rentable dès que son rendement net d’un investissement locatif est compris entre 3 et 6 %.
Voilà l’essentiel à savoir sur les différentes méthodes à exploiter pour bien calculer votre rendement net en tant qu’investisseur locatif. N’hésitez pas à demander l’assistance d’un professionnel en la matière si vous rencontrez des difficultés.
Comment bien choisir son logement ?
Contrairement à un logement que vous allez acheter pour votre résidence principale, un investissement locatif ne doit jamais être sélectionné sur un coup de cœur. En effet, et comme dit le vieil adage, les goûts et les couleurs ne se discutent pas. Ainsi, un bien peut vous plaire, mais être totalement inapproprié à votre cible. Pour vous donner un exemple, vous pouvez admirer le vieil escalier en bois qui donne du cachet au logement, mais une jeune maman avec une poussette aura sûrement un avis bien différent.
Voici donc quelques conseils pour bien choisir votre logement.
- Vous allez dans un premier temps définir votre budget.
- Il faudra dans un second temps réfléchir à qui sera votre public cible : un studio pour un étudiant, un F2 pour une couple sans enfant ou pourquoi pas une maison pour une famille.
- Il faudra ensuite rechercher dans différentes villes et quartiers pour trouver un bien qui correspond à votre cible.
- Enfin, il faudra bien étudier le quartier, car comme pour cette histoire d’escalier, un étudiant ne cherchera pas la même chose qu’une famille en termes de service et de magasin.
Si vous avez encore des doutes, vous pouvez confier cette recherche à ce type de site : https://imavenir.com/investissement-locatif-cle-en-main/.
