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La nue-propriété permet d’acheter un bien immobilier à moindre coût tout en bénéficiant d’une forte valeur ajoutée. Ce dispositif de défiscalisation immobilière, introduit dans les années 2000, permet également aux grands propriétaires d’anticiper leur succession en transmettant leur patrimoine immobilier. Fiscalement intéressante, la nue-propriété offre beaucoup d’avantages.
Définition de la nue-propriété
Si l’on se réfère au droit français, on distingue trois types de statut pour les propriétaires de biens immobiliers. Ceci est possible grâce au système de démembrement des biens immobiliers. En effet, la propriété d’un bien peut se diviser en plusieurs parties, conférant ainsi à leurs propriétaires, des droits différents. On peut distinguer les droits suivants :
- « L’usus », qui donne le droit d’utiliser le bien c’est-à-dire le droit d’habiter le bien par exemple.
- « Le fructus » donne la possibilité au propriétaire, de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
- « L’abusus » quant à elle, donne au propriétaire le pouvoir posséder le bien et de le vendre, sous certaines conditions.
Par ailleurs, le propriétaire peut modifier ou procéder à la destruction du l'abusus, en commun accord avec les autres propriétaires du bien.
On parle de pleine propriété lorsqu’un propriétaire détient tous les trois droits sur le bien immobilier. Dans le cadre de la nue-propriété, seul « l’abusus » est détenu par le propriétaire du bien immobilier. Le droit d’habiter le bien ou d’en avoir la jouissance, est détenu par un ou plusieurs autres propriétaires. Autrement dit, le nu-propriétaire n’a que le droit de posséder ou vendre le bien immobilier.
Investissement en nue-propriété, les avantages qu’on peut en tirer
La première motivation pour posséder un bien immobilier est de pouvoir en tirer de nombreux avantages. En ce qui concerne la nue-propriété, elle présente de nombreux avantages, notamment sur le plan financier et fiscal, pour ceux qui y ont investi.
Un bien immobilier acquis à moindre coût
Le système de démembrement des biens immobiliers permet d’acheter une partie de ce bien à un prix très abordable. L’acquisition d’un bien en nue-propriété permet d’obtenir une réduction pouvant aller jusqu’à 40 % par rapport à l’achat du bien en pleine propriété. Le tarif préférentiel dont bénéficie l’investisseur à l’achat du bien représente également une belle occasion pour se constituer un patrimoine à moindre coût.
Bénéficier d’une plus-value à la revente du bien immobilier
L’investissement en nue-propriété est une opportunité pour réaliser une plus-value, en achetant le bien à moins coût, pour ensuite le revendre au tarif d’origine, c’est-à-dire au prix de la pleine propriété. Grâce à cette opération, les charges relatives au logement ne sont plus payées par l’investisseur. De plus, le bénéfice réalisé lors de l’opération de revente est non imposable, à condition que le bien soit en possession de l’investisseur pendant au moins 30 ans. Cependant, si le prix de revente est supérieur au tarif d’origine, l’investisseur devra payer des impôts sur la plus-value réalisée.
Profiter d’une fiscalité optimisée
Avec le système de démembrement, seule la personne occupant le logement et jouissant de ses fruits (l’usufruitier), a l’obligation de payer les charges liées au bien immobilier. Le démembrement de propriété permet également au nu-propriétaire d’exclure le logement de son patrimoine immobilier. En conséquence, il ne payera plus d’Impôts sur la Fortune Immobilière, si son patrimoine reste inférieur au montant plancher fixé par l’IFI. Il en est de même en ce qui concerne l’impôt foncier et la taxe d’habitation. Ils sont pris en charge par l’occupant du logement et celui qui en possède les droits de jouissance.
Dans le cadre d’un bien immobilier acquis en nue-propriété, l’investisseur peut également être exempté du paiement de l’Impôt Sur la Fortune (ISF). En effet, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de cet impôt. Cette charge est attachée à l’usufruit.
Transmettre son patrimoine grâce à la nue-propriété
Pour les parents qui disposent d’un grand patrimoine immobilier, la nue-propriété est l’une des solutions utilisée pour transmettre son patrimoine. Cette méthode permet d’anticiper sa succession d’une part, mais d’apporter également une aide à ses enfants, d’autre part.
Ainsi, cette transmission de patrimoine permet aux parents de conserver l’usufruit de leur bien immobilier. Ils pourront donc y vivre tout en conservant les loyers perçus lors de la location, pendant toute la durée du démembrement du bien. Ceci permet aux enfants, d’accéder à la pleine propriété du bien (une fois le parent décédé) sans avoir à payer les droits de mutation.
Par ailleurs, la transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation du bien immobilier. Des droits de donation sont ainsi calculés lors de la transmission, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier. En ce qui concerne l’impôt du titre de donation, ce dernier est calculé en fonction de la valeur de la nue-propriété du bien. Plus les parents transmettent plus vite leur patrimoine en nue-propriété, moins les droits à payer sont élevés. Du point de vue fiscal, la donation de nue-propriété est plus profitable qu’une donation de pleine propriété.
Assurer sa retraite à travers la nue-propriété
Pour les personnes disposant d’un revenu assez confortable, investir dans un bien immobilier en nue-propriété peut permettre de mieux préparer leur retraite. En effet, les propriétaires d’une résidence principale qui souhaitent déménager dans un logement plus adapté, ont la possibilité de réaliser des économies en achetant un bien immobilier à moindre coût.
Même si l’idée du déménagement est exclue, ces derniers auront la possibilité de revendre leur nue-propriété en profitant d’une plus-value financière. Ils peuvent également en faire un patrimoine qui sera transmis à leur succession.
En résumé, l'investissement en nue-propriété est une des meilleures options qui s'offrent aux détenteurs de biens immobiliers pour arriver à réaliser de gros bénéfices.
