Comment procéder à la dissolution d’une SCI ?

Les motifs de dissolution et de liquidation d’une SCI sont très divers. Il est possible qu’il soit question d’une volonté amiable des associés, de la réalisation de l’objet social ou encore de contextes moins réjouissants tels que la faillite des partenaires. Peu importe la motivation de la dissolution de la SCI, si son but est de faire cesser de manière définitive l’activité de la société.

La gestion des biens lors de la dissolution d’une SCI

Au moment de la création de la SCI, de nombreux actifs peuvent être amenés par les partenaires, à savoir notamment :

• Un apport physique (en espèces ou en biens immobiliers) en échange de la contribution, il obtient des parts en proportion de la valeur de ses contributions, et ce, en accord avec les actionnaires. Pas de droits d’enregistrement requis, mais une taxe sur les plus-values est exigible ;
• Les contributions à titre onéreux : mise à disposition de la SCI de biens et de dettes de même montant à titre onéreux. Dans ce cas, le partenaire apporteur ne perçoit aucune part sociale. Des frais d’enregistrement de 5 % sont appliqués sur la valeur des biens fournis et l’impôt sur les plus-values est applicable ;
• La mixité des apports : ce sont les associés qui sauront déterminer quel apport représente un simple apport et quelle contribution correspond à un apport à titre gracieux.

Pour l’apport d’un immeuble, il est nécessaire de procéder à un acte de cession par un notaire. Il pourra être indispensable de faire appel à cet officier public pour des conseils.

Le futur des biens de la SCI après sa dissolution

Après la radiation de la Société Civile Immobilière, les partenaires participent au partage de l’actif résiduel de la SCI (boni de liquidation), après apurement de toutes les dettes de la société. En revanche, si des créances existent, elles sont réglées par le mandataire avec le bénéfice de la vente du bien immobilier ou avec les liquidités de la SCI.

Dans le cas où ces deux solutions ne permettent pas de combler la dette, le liquidateur exigera de chaque partenaire le paiement de la dette en proportion de son investissement dans la SCI :

• La cession du ou des immeubles au cours de la procédure de dissolution de la SCI : les partenaires répartissent le bénéfice de la vente ;
• Allocation d’un bien à un partenaire (clause particulière) ou volonté des partenaires, sous condition d’une contribution pécuniaire des autres partenaires ;
• Remise d’un bien sur requête si ce bien a été amené en nature par un des associés si ce dernier est lui-même détenteur du bien immobilier ;
• Dans le cas d’un éventuel désaccord sur la division des biens, le tribunal est saisi pour trancher le partage.

Par ailleurs, l’acte de partage du patrimoine doit impérativement être déposé dans un délai d’un mois à la Direction des impôts. Si la répartition concerne un bien immobilier, il faut l’enregistrer au service de publicité foncière, et ce, dans un délai de deux mois.

Quels sont les frais de dissolution d’une SCI ?

La dissolution de la société civile est une opération dont les coûts sont étalés sur les diverses phases qui accompagnent la décision de la liquidation. De fait, le choix de liquider la SCI est effectué à la majorité des partenaires présents en assemblée générale à moins que les statuts ne stipulent une plus petite majorité.

Il convient que cette décision soit homologuée au greffe, mais avant cette inscription, il faut accomplir plusieurs formalités. Après la prise de décision des associés, il est impératif de prévenir les tiers par un avis publié dans un journal officiel (JAL).

Les tarifs de cette première démarche varient selon le JAL sélectionné, le service de publication concerné et le volume de lignes. Le montant moyen est compris entre 150 et 200 euros. Il vous reste à accomplir les procédures de dissolution avec le registre compétent. Ce dossier doit inclure toutes les pièces mentionnées sur la grille de dissolution. La dépense pour la dissolution de la société au greffe coûte 192,01 euros.

Cependant, si vous désirez une radiation intégrale de votre société, les frais de dissolution de la SCI ne sont tout de même pas les seuls à devoir être payés. Il faut encore procéder à la liquidation de la société et à sa radiation.