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L’immobilier d’entreprise désigne les terrains et les bâtiments détenus ou loués par des entreprises qui ne sont pas principalement engagées dans le secteur de l’immobilier. Il devient une composante du portfolio d’investissement total que la direction doit gérer afin d’optimiser la richesse des actionnaires. La maximisation de la richesse des actionnaires est l’objectif essentiel de toute entreprise à but lucratif, et à ce titre, l’augmentation des marges bénéficiaires est cruciale.
Qu’est-ce que l’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise est un bien immobilier qu’une société utilise pour ses propres besoins de fonctionnement. Il offre un cadre productif aux entreprises pour loger des personnes, fabriquer et distribuer des produits, et fournir des services commerciaux.
L’immobilier d’entreprise englobe tous les types de biens, de terrains et de structures, notamment les immeubles de bureaux, les centres de données, les installations de fabrication, les centres logistiques, les sièges sociaux, les installations de distribution, les magasins de détail et les hôtels.
Traditionnellement, les spécialistes de l’immobilier d’entreprise étaient chargés de gérer les biens physiques de l’entreprise. Ils étaient chargés de l’acquisition, de l’entretien et de l’élimination des biens immobiliers pendant leur « cycle de vie » ou leur durée d’utilisation.
Ces tâches, sans aucun doute, restent au cœur de l’immobilier d’entreprise. Cependant, le paysage commercial change et la fonction de l’immobilier d’entreprise évolue. On attend plus que jamais des spécialistes de l’immobilier d’entreprise qu’ils collaborent avec l’entreprise et offrent une valeur stratégique.
De plus en plus d’entreprises considèrent l’immobilier comme un actif stratégique et l’immobilier d’entreprise comme une fonction stratégique. En raison de cette transition, les cadres de l’immobilier d’entreprise d’aujourd’hui doivent acquérir un nouvel ensemble de compétences.
Ils sont à l’avant-garde de la responsabilité sociétale des entreprises et des activités environnementales, ainsi que des pionniers du mouvement de conception créative du lieu de travail visant à accroître la productivité et le bien-être des travailleurs.
Les entreprises avaient l’habitude de croire que les employés travailleraient dans n’importe quel endroit ; cependant, nombre d’entre-elles reconnaissent de plus en plus qu’elles doivent établir un « lieu » où les gens désirent se réaliser et prospérer. Ce concept a évolué au-delà de la simple fourniture d’un bureau et d’une chaise vers une stratégie plus globale qui répond, entre autres, aux besoins émotionnels, intellectuels, physiques et virtuels.
Le service des repas de traiteur, la disponibilité des soins de santé, les bureaux bien aménagés, la technologie moderne et la flexibilité des programmes de travail sont de plus en plus considérés comme des efforts commerciaux importants par un grand nombre d’entreprises. Ces rencontres s’incrustent dans la culture d’une entreprise et, à terme, dans sa marque.
Les avantages de l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise peut offrir des rendements spectaculaires et des flux de trésorerie mensuels importants dans des régions où la quantité de nouvelles constructions est limitée par le terrain ou par la législation. Les bâtiments industriels ont souvent des loyers moins élevés que les tours de bureaux, mais ils ont aussi moins de frais généraux.
L’immobilier d’entreprise profite également de baux de location bien plus longs que ceux de l’immobilier résidentiel. Tant que des locataires à long terme habitent la propriété, cette durée de bail prolongée offre à l’investisseur en immobilier d’entreprise une stabilité importante des flux de trésorerie.
L’immobilier d’entreprise, en plus de fournir une source de revenus constante et lucrative, présente un potentiel d’appréciation du capital tant que le bien est bien entretenu et maintenu à jour. Et, comme les autres types de biens immobiliers, il s’agit d’une classe d’actifs distincte qui peut constituer un choix de diversification efficace pour un portefeuille bien diversifié.
Les inconvénients de l’immobilier d’entreprise
La plupart des personnes qui désirent se lancer dans l’investissement immobilier d’entreprise sont rebutées par les règles et les limitations. Les taxes sur les propriétés commerciales, les mécanismes d’achat et les obligations d’entretien sont cachés derrière des couches de jargon juridique. Ces critères diffèrent en fonction de l’État, du comté, du secteur, de la taille, du zonage et de divers autres facteurs.
La grande majorité des investisseurs en immobilier d’entreprise ont l’éducation nécessaire spécialisées ou une équipe de personnes qui a ces connaissances. Un autre obstacle est le risque accru qui accompagne la rotation des locataires, ce qui est particulièrement important dans un environnement où les fermetures inattendues de magasins de détail laissent les bâtiments vacants avec peu d’avertissement.
Lorsqu’il s’agit d’une maison, les besoins en installations d’un locataire sont généralement les mêmes que ceux des locataires précédents. Dans le cas d’une propriété commerciale, cependant, chaque locataire peut avoir des exigences très différentes qui nécessitent des rénovations importantes.
Le propriétaire de l’immeuble doit alors modifier l’espace pour l’adapter au métier particulier de chaque locataire. En raison du coût des améliorations à apporter aux nouveaux locataires, un immeuble d’entreprise dont le taux d’inoccupation est faible, mais dont la rotation des locataires est rapide peut perdre de l’argent.
L’achat d’une propriété commerciale est une option beaucoup plus coûteuse pour les personnes souhaitant investir directement que l’achat d’une maison résidentielle. En outre, alors que l’immobilier, en général, est l’une des catégories les plus actives, les transactions pour les immeubles commerciaux se déroulent à un rythme inhabituellement lent.
Les bases de l’immobilier d’entreprise
Les deux types majeurs de biens immobiliers sont les biens réservés aux entreprises et les biens résidentiels. Les biens résidentiels sont des structures qui servent uniquement à la résidence humaine et non à des fins commerciales ou industrielles.
L’immobilier d’entreprise est utilisé dans le commerce, comme son nom l’indique, et les immeubles locatifs à plusieurs unités qui servent de logements aux locataires sont considérés comme une activité commerciale pour le propriétaire. Les biens immobiliers d’entreprise sont généralement classés en quatre types en fonction de leur fonction :
- Les bureaux ;
- L’usage industriel ;
- Location multifamiliale ;
- Le commerce de détail.
Certaines agences de zonage et d’octroi de licences distinguent les propriétés industrielles (sites utilisés pour la fabrication et la production de produits, en particulier d’articles lourds), mais la plupart les considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier d’entreprise.
Les baux d’entreprise
Certaines entreprises sont propriétaires des locaux dans lesquels elles exercent leurs activités. L’approche la plus courante, toutefois, est que la propriété commerciale soit louée. L’immeuble est souvent la propriété d’un investisseur ou d’un groupe d’investisseurs, qui reçoit un loyer de chaque entreprise qui y est installée.
Les taux de location commerciale sont souvent exprimés en euro annuel de location par mettre carré. Les tarifs immobiliers résidentiels, quant à eux, sont indiqués en montant annuel ou en loyer mensuel.
Les baux d’entreprise (https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23927) vont généralement d’un an à dix ans ou plus, les bureaux et les commerces ayant une durée moyenne de cinq à dix ans. En comparaison, un bail résidentiel annuel ou au mois est plus court.
En outre, les statistiques indiquent que les locataires signent des baux à long terme pour verrouiller les taux dans une situation de marché en croissance. Mais ce n’est pas leur seule motivation. Parce qu’il y a une pénurie de biens répondant à leurs besoins, certains locataires, qui veulent de vastes surfaces, signeront des baux prolongés.
La gestion des biens immobiliers commerciaux
La possession et la gestion de biens immobiliers commerciaux loués nécessitent une gestion complète et continue de la part du propriétaire. Les propriétaires peuvent souhaiter engager une société de gestion de l’immobilier d’entreprise pour les aider à trouver, gérer et conserver les locataires, superviser les baux et les alternatives de financement et coordonner l’entretien et la commercialisation de la propriété.
La compréhension spécifique d’une société de gestion de l’immobilier d’entreprise est bénéfique car les règles et réglementations régissant ce type de propriété diffèrent selon l’État, le département, la municipalité, l’industrie et la taille.
Les propriétaires doivent souvent trouver un équilibre entre l’augmentation des loyers et la réduction de la vacance et de la rotation des locataires. La rotation peut s’avérer coûteuse pour les propriétaires, car l’espace doit être modifié pour répondre aux demandes particulières des différents locataires.
Investir dans l’immobilier d’entreprise
Investir dans l’immobilier d’entreprise peut être rentable et servir de couverture contre la volatilité des marchés boursiers. Lorsque les investisseurs vendent leurs propriétés, ils peuvent profiter de la plus-value immobilière, mais la majorité de leurs bénéfices proviennent des locations aux locataires.
Investissement direct
Les investisseurs peuvent recourir à des investissements directs, dans lesquels ils deviennent propriétaires en détenant des biens immobiliers. Les personnes qui disposent d’un degré important d’informations sur le secteur ou qui peuvent engager des entreprises qui en disposent sont les mieux placées pour investir directement dans l’immobilier d’entreprise.
L’immobilier d’entreprise est un investissement à haut risque et à haut rendement. Étant donné que l’investissement en immobilier d’entreprise nécessite une quantité importante de liquidités, il y a plus de chance qu’une personne aisée soit un investisseur direct.
Le bien idéal est situé dans une région où l’offre de biens immobiliers commerciaux est limitée et où la demande est forte, ce qui se traduit par des taux de location favorables. La valeur de l’acquisition d’un bien immobilier résidentiel est également influencée par la vigueur de l’économie locale.
Investissement indirect
Les investisseurs peuvent également investir dans le marché immobilier de manière indirecte en détenant des titres du marché qui investissent dans des actions liées à l’immobilier d’entreprise, ou en investissant dans des entreprises qui servent le marché de l’immobilier d’entreprise, telles que les banques et les agents immobiliers.
