Comment faire un prêt immobilier lorsque l’on a un problème de santé ?

Accéder à un prêt immobilier lorsque l’on présente un risque aggravé de santé n’est pas forcément chose facile. Il existe toutefois des solutions pour accéder au crédit sans payer un surcoût exorbitant pour votre assurance de prêt. 

Qu’est-ce qu’un risque aggravé de santé pour les organismes de prêt ? 

Pour les organismes de prêt immobilier, un risque aggravé de santé correspond à deux typologies de demandeurs : 

• Une personne ayant des antécédents de maladie grave comme un cancer.
• Les personnes souffrant d’une pathologie classée par la Sécurité Sociale en Affection de Longue Durée (ALD). La liste est longue, mais on peut citer l’AVC invalidant, le diabète de type I et II, le VIH, la sclérose en plaques, l’insuffisance respiratoire grave ou la maladie de Crohn. 

Pourquoi est-il difficile d’accéder au prêt immobilier lorsque l’on présente un risque aggravé de santé ? 

Si vous êtes ou avez été gravement malade, la probabilité d’une invalidité ou d’un décès est plus élevée que pour un emprunteur sans antécédents. Les assureurs vont donc appliquer une surprime à votre assurance de prêt parce que les risques sont plus importants. Vous pouvez aussi être exclu de certaines garanties comme l’incapacité de travail (ITT) si votre maladie a été reconnue comme d’origine professionnelle, par exemple. Votre assurance de prêt va ainsi peser plus lourd dans le coût total de votre crédit, ce qui peut allonger sa durée ou limiter la somme que vous avez la possibilité d’emprunter. 

La convention AERAS : une solution pour emprunter avec un risque aggravé de santé

Qu’est-ce que la convention AERAS ? 

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un accord passé entre l’État, les assureurs, les organismes de crédit, les associations de malades et de consommateurs. Son objectif ? Favoriser l’accès au prêt de personnes ayant un grave problème de santé ou ayant des antécédents de pathologies lourdes. Elle s’applique aux crédits immobiliers, mais aussi aux prêts à la consommation et aux emprunts professionnels. 

Qui peut bénéficier de la convention AERAS ? 

Vous pouvez bénéficier de la convention AERAS dans deux cas. 

Vous avez été gravement malade

Vous pouvez profiter de ce que l’on appelle le droit à l’oubli. Ce droit vous permet de ne pas déclarer à l’organisme de crédit que vous avez eu un cancer. Si vous avez eu la maladie avant vos 18 ans, le protocole thérapeutique doit être terminé depuis 5 ans. Depuis 10 ans, si la maladie s’est déclarée après vos 18 ans. Sachant que cela concerne aussi d’autres pathologies comme le VIH. Ce délai diffère selon les types de maladie concernés. Le tableau ci-dessous donne les principaux : 

Maladie	Délai d’accès à l’emprunt à compter de la fin du protocole thérapeutique sans rechute
Cancer du sein	1 an
Mélanome de la peau	1 an
Cancer du col de l’utérus	1 an
Leucémie	3 ans
Hépatite virale C	48 semaines
VIH	2 ans mais une surprime de 100% peut être appliquée pour les garanties décès, PTIA et GIS. La durée du contrat d’assurance de prêt doit être inférieure à 27 ans

Votre contrat d’assurance de prêt doit se terminer avant votre 71^e anniversaire et vous ne pourrez emprunter plus de 320 000 euros. Si vous avez tout de même déclaré votre ancienne pathologie, vous ne subirez ni surprime ni restriction d’assurance, à part pour des pathologies comme le VIH ou la mucoviscidose qui sont des maladies encore incurables. 

Vous avez un risque aggravé de santé

Ce risque aggravé de santé apparaît souvent lorsque vous remplissez le questionnaire de santé pour l’assurance de prêt (niveau 1). C’est à ce moment-là que l’application de la convention AERAS est lancée par l’assureur ou par le prêteur. Notamment si vous passez par une banque, l’assurance de prêt étant souvent couplée au prêt immobilier lui-même. 

Comment fonctionne la convention AERAS ? 

Elle fonctionne en plusieurs étapes. Si lors de votre demande de prêt, il apparaît que vous avez un risque aggravé de santé, votre dossier fait l’objet d’un examen plus poussé (niveau 2). Vous devrez fournir un dossier complet avec les pièces demandées par le médecin conseil de l’assureur. Cela peut être des examens, des compte-rendus médicaux qui attestent de l’état de votre maladie… À partir du moment où l’assureur a reçu toutes les informations, il a trois semaines pour vous répondre. S’il émet un avis favorable, l’organisme de prêt à deux semaines pour vous faire une offre de prêt.

Si l’avis du médecin de l’assureur est défavorable, votre dossier est transmis à un pool des risques aggravés (niveau 3). Il s’agit d’un groupe de réassureurs qui examine votre cas. La somme maximale que vous pouvez emprunter s’élève à 320 000 euros et votre contrat d’assurance de prêt doit se terminer avant votre 71^e anniversaire. 

Quelles surprimes et exclusions de garantie avec la convention AERAS ? 

Dans tous les cas, le contrat qui vous est proposé peut être assorti d’une surprime ou d’exclusions de garanties. Même si elles sont limitées. Ainsi, si votre prêt n’excède pas 320 000 euros votre cotisation d’assurance de prêt ne peut dépasser 1,4 fois le taux annuel effectif global (TAEG) de votre emprunt.

À condition que vous ne dépassiez pas un certain niveau de revenus : 

• Une fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) avec une part fiscale, soit 41 136 euros en 2021. 
• 1,25 fois le PASS avec un nombre de parts fiscales compris entre 1,5 et 2,5, soit 51 420 euros. 
• 1,5 fois le PASS avec un nombre de parts fiscales égal ou supérieur à trois, soit 61 704 euros. 

Vous empruntez avec le prêt à taux zéro (PTZ) ? Si vous avez moins de 35 ans et un risque aggravé de santé, ce sont les assureurs et l’organisme de crédit qui prendront en charge la surprime.

Du côté des exclusions de garantie, la convention AERAS permet souvent de disposer d’une garantie invalidité spécifique (GIS) qui remplace la garantie d’invalidité classique si l’assureur refuse de la proposer. Elle couvre l’emprunteur s’il se retrouve à 70% d’invalidité au lieu d’un taux généralement compris entre 33 et 66%. 

Lorsque l’assurance invalidité est possible, la convention AERAS oblige les assureurs à proposer au moins la couverture du risque de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). 

Quelle sont les solutions alternatives à l’assurance de prêt ? 

Il peut arriver que votre dossier présente trop de risques et qu’une assurance de prêt classique ne puisse vous être accessible. Des solutions alternatives à l’assurance doivent vous être proposées par l’organisme de prêt. Il s’agit principalement des suivantes : 

• La caution d’une ou de plusieurs personnes physiques. Charge au prêteur de vérifier la situation financière des cautionneurs pour voir s’ils présentent suffisamment de garanties. 
• Une hypothèque sur un bien immobilier vous appartenant ou appartenant à un tiers. 
• Le nantissement de portefeuilles de valeurs mobilières de type actions, obligations, assurance-vie, PEA ou OPCVM. 
• Des contrats de prévoyance individuelle ou employeur. La contrainte étant qu’ils doivent rester actifs pendant toute la durée de votre prêt.