Le 13 novembre dernier, l’Assemblée nationale a adopté un amendement prolongeant le dispositif Pinel jusqu’en 2024 alors qu’il devait s’arrêter fin 2021. Mais il devrait être beaucoup moins avantageux, surtout après 2022. Le point sur ce que cela change si vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Quels sont les avantages de la loi Pinel aujourd’hui et jusqu’au 31 décembre 2022 ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière pour l’achat d’un bien que vous allez louer par la suite. Elle vous donne droit à des réductions d’impôts de 21% si vous le mettez en location 12 ans, 18% pour 9 ans et 12% pour 6 ans. Si vous prolongez la durée de location au-delà, la réduction tombe à un taux compris entre 3 et 6% par an. La réduction d’impôt ne peut excéder 300 000 euros par an et 5 500 euros par m2 de surface habitable.

Pour être éligible il y a des conditions à remplir, tant au niveau du type de logement acquis, que de ses performances énergétiques, de la zone concernée, des ressources de vos futurs locataires et du montant du loyer.

Les conditions concernant le logement

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez acheter un bien (dans la limite de deux par an). Il peut être :

  • Neuf.
  • En état de futur achèvement (VEFA)
  • Ancien en faisant l’objet de travaux de rénovation (ils doivent représenter au moins 25% du coût total de la vente et des travaux). C’est valable aussi pour les travaux de réhabilitation.
  • Un local transformé en habitation.


Les conditions concernant la zone géographique

Vous devez acheter un bien dans une zone précise. Ces territoires ont été définis comme ceux où la demande en location de logement est plus forte que l’offre. Il s’agit des zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis début 2018, à part dans certains lieux définis par arrêté préfectoral.

  • La zone A recouvre l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise.
  • La zone A bis concerne Paris et 76 communes de la petite couronne.
  • La zone B1 recèle toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants, soit Toulouse, Nantes, Strasbourg et Bordeaux. Ainsi que des villes dans lesquelles l’immobilier est coûteux comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, La Corse et les DROM.

Les conditions concernant les performances énergétiques

Le logement doit répondre à un certain niveau de performances énergétiques. S’il est neuf ou en construction, la RT 2012 s’applique ou le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013. Dans l’ancien, les rénovations doivent être labellisées HPE rénovation 2009 ou détenir le label BBC rénovation 2009.


Les conditions concernant les revenus de vos futurs locataires

Le revenu fiscal de référence de vos futurs locataires ne doit pas dépasser un certain plafond. Par exemple 57 489 euros pour un couple en zones A et A bis et 41 868 euros en zone B1. Ces chiffres concernent tous les revenus du locataire déclarés à l’administration fiscale et pas seulement son salaire. Vous pouvez louer à vos parents ou à vos enfants, s’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal.

Les conditions concernant le montant du loyer

Le logement doit être loué à titre de résidence principale. Le loyer ne doit pas dépasser un certain montant au m2 : soit 17,43 euros en zone A bis, 12,95 euros en zone A et 10,44 euros en zone B1. Si vous louez un appartement de 50 m2 voici les montants selon les zones :

  • 871,50 euros par mois en zone A bis.
  • 647,50 euros par mois en zone A.
  • 522 euros par mois en zone B1.


La loi Pinel après 2022 : un avantage fiscal moins intéressant ?

Jusqu’au 31 décembre 2022, les conditions précitées devraient rester inchangées. En 2023 et 2024, la réduction d’impôts va être moins conséquente. Le gouvernement souhaitant passer progressivement à un dispositif plus efficace, le Pinel lui coûtant 2 milliards d’euros par an. Voici le montant prévu de la réduction en fonction de la durée de location :

  • 10,5% pour une durée de location de 6 ans (9% en 2024).
  • 15% pour une durée de location de 9 ans (12% en 2024).
  • Entre 2 et 4,5% par an si vous décidez de prolonger la location au-delà de la période initiale d’engagement.

Loi Pinel 2023 et 2024 : quelques exceptions

Certains logements acquis en 2023 et 2024 devraient donner droit aux mêmes avantages fiscaux qu’actuellement. Il s’agit de ceux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. On peut citer les communes de Saint-Quentin dans l’Aisne, Charleville-Mézières, Troyes, Carcassonne, certains arrondissements de Marseille, Brive, Saint-Brieuc, Besançon, Brest, Tours, certains quartiers nantais ou encore Metz, Tourcoing ou Amiens. Il s’agit souvent de quartiers populaires dans lesquels les habitants ont de faibles revenus.

Le dispositif devrait aussi rester inchangé pour les biens suivants :

  • Les logements qui affichent des performances énergétiques supérieures à la réglementation. Le seuil de performance énergétique sera précisé ultérieurement par décret.
  • Les rénovations de logements anciens dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération incluant l’achat et les travaux.


Cette prolongation de la loi Pinel est donc positive si vous souhaitez profiter d’un investissement locatif qui donne droit à une réduction d’impôts. A condition de vous décider dans les deux ans qui viennent, le dispositif sera beaucoup moins avantageux ensuite. A part, peut-être, si vous payez beaucoup d’impôts.

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