Souhaitez-vous faire des placements immobiliers en tant que famille ou en partenariat avec des tiers ? La SCI est un cadre flexible permettant de financer l’achat d’un patrimoine immobilier ou encore de percevoir des revenus locatifs.

Si vous prévoyez de faire un investissement rentable à plusieurs, notamment avec votre conjoint, la création d’une SCI peut se révéler judicieuse. En effet, cette dernière vous simplifie la mise en place de la gestion et la succession des biens communément acquis.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière SCI ?

Pour rappel, la SCI est une entreprise en nom collectif, autrement dit une société dont les associés sont réunis en raison de leur qualité. À ce titre, la société est dotée d’une personnalité juridique et de moyens patrimoniaux propres à compter de son inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Par ailleurs, le Fonds social de la SCI est constitué de plusieurs parts sociales, qui sont détenues par au minimum deux actionnaires, titulaires d’un statut de personne physique ou morale. Comme sa dénomination l’indique, le principal intérêt de la SCI est de mener des opérations de nature civile dans le domaine de l’immobilier.

Par conséquent, elle ne peut pas se livrer à des actions à caractère commercial, notamment à des opérations d’achat et de mise en vente de bâtiments.

Les caractéristiques spécifiques à une SCI

Chaque organisation ou encore entreprise se distingue d’une autre par un ensemble de critères, que ce soit sur le plan interne ou externe. Voici comment votre société civile immobilière se diffère de ses rivales, notamment par ses caractéristiques :

Les associés d’une société civile immobilière SCI

La SCI est constituée par au moins deux partenaires qui assument la responsabilité des dettes sociales de façon indéfinie. Par conséquent, lorsqu’ils rencontrent des déboires (en cas d’impossibilité de remboursement d’un emprunt conclu par la société par exemple), ils ont la possibilité de faire valoir leurs droits sur leurs biens personnels, à condition d’exclure leur domicile principal, que la loi protège.

Cette obligation comporte deux particularités : d’une part, les partenaires ne sont engagés qu’à proportion du volume de leurs contributions et, d’autre part, leur engagement ne peut intervenir que suite à une action inaboutie contre la SCI.

Autre particularité remarquable, la participation au capital social ne fait l’objet d’aucun plancher et peut varier. Il peut inclure des contributions en numéraire et des apports en nature. Ces derniers sont obligatoirement mis à la disponibilité de la SCI à compter de son enregistrement. Si un immeuble est apporté, le passage devant un notaire est par ailleurs impératif.

Le régime fiscale d’une SCI

Une des particularités de la société civile immobilière réside dans son régime des impôts :

  • Les profits de la SCI sont soumis à l’impôt conformément au régime des sociétés de personnes, et cela, directement entre les mains des actionnaires, même en cas d’absence de versement de dividendes ;

  • À ce titre, ces bénéfices sont assujettis à une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) dans le cas où l’associé serait une simple personne physique, ou à une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsqu’il s’agit d’une entité morale.

Par ailleurs, la compagnie peut opter de manière irrévocable pour la soumission à l’impôt sur les bénéfices, ce qui peut se révéler avantageux dans quelques cas, en particulier afin d’amortir un édifice dont la compagnie est propriétaire.

Engagements comptables et juridiques d’une société civile immobilière

Au même titre que les autres entreprises, la démarche de création de la société exige de remplir certaines modalités, dont la rédaction des statuts et la diffusion d’une annonce légale, dans le but de son inscription au greffe. Les dépenses pour la création d’une SCI se chiffrent entre 200 et 300 euros, sans compter les frais d’intervention d’un professionnel.

Dans une société civile immobilière, le management est effectué par un ou des managers. Elle peut être une personne humaine ou une entité morale, affiliée ou non à la SCI. Son mode de gestion a certains désavantages, le gestionnaire doit tenir une réunion générale chaque année avec tous les partenaires et enregistrer cette rencontre dans le procès-verbal. Par ailleurs, si la société a fait le choix d’être imposée à l’IS, elle est tenue de conserver une comptabilité précise.

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