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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, l’imposition des revenus fonciers peut avoir une incidence sur le rendement de votre investissement et l’ensemble de vos finances. Pour ce faire, vous pouvez adopter quelques solutions, selon la nature de votre bien immobilier, pour réduire tout ou partie de l’assiette imposable.
Le Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP)
Pour réduire la fiscalité de vos revenus locatifs, le LMNP est un statut que vous pouvez adopter. Depuis sa création en 1949, il est sans aucun doute l’un des statuts de défiscalisation les plus efficaces. Toutefois, vous devez investir une résidence gérée avec services pour bénéficier des atouts du LMNP. Pour trouver une résidence qui se prête au LMNP, faites confiance à l’entreprise présentée sur www.revenupierre.com, une référence du marché secondaire des placements en résidences gérées.
En LMNP, vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et pas dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, avec le BIC, vous avez deux possibilités d’imposition. Soit vous optez pour le micro BIC, synonyme d’un abattement de 50% sur vos revenus brut dont vous faites la déclaration. Soit vous optez pour le régime réel d’imposition, ce qui implique un amortissement fiscal sur la valeur de votre bien et des meubles qui l’équipent. Cet amortissement s’applique en déduction du bénéfice locatif imposable et des charges que vous aurez déclarées.
La loi Pinel
La loi Pinel vous permet de réduire vos impôts en investissant dans l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf en VEFA ou que vous ferez construire par les soins d’un constructeur. En l’occurrence, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 12 à 18% du prix de revient de la location, sur 6 ou 9 ans. Si vous le souhaitez, vous pouvez prolonger cette durée de 3 ans pour louer pendant 12 ans. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 21%.
Il faut tout de même préciser que ces chiffres s’appliquent à un investissement en France Métropolitaine. Dans les départements d’Outre-Mer, la réduction d’impôt est de 23% pour 6 ans de location, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.
Le déficit foncier
Il s’agit d’une solution de défiscalisation qui consiste à réduire le montant de vos revenus imposables tout en développant votre patrimoine. Vous pouvez toutefois nourrir des réticences par rapport à cette idée, bien qu’efficace. Pour y parvenir, préférez l’investissement dans un bien immobilier à rénover pour créer le déficit foncier qui sera imputable à vos revenus fonciers.
Plus clairement, le déficit foncier implique que vous investissiez dans un bien très ancien que vous allez rénover complètement. L’idée est qu’il réponde aux normes en vigueur et aux attentes du locataire lambda. L’année suivante, au moment de déclarer vos impôts, vous décrirez le nouveau bien dont vous êtes maintenant propriétaire via votre formulaire n°2044. Vont également y figurer le montant des loyers perçus et les charges associées au bien.
Ces dernières seront très probablement supérieures aux loyers perçus, étant donné la faible durée de location. Sachant que le montant des travaux avoisine généralement 60% du montant de l’investissement, vous créez ainsi un déficit foncier imputable à vos revenus fonciers et à l’ensemble de vos revenus, à hauteur 10.700 euros. Le déficit foncier non exploité peut ensuite être reporté et imputé sur les revenus fonciers que vous percevrez sur 10 ans, jusqu’à épuisement. Il existe également d’autres solutions de défiscalisation comme l’investissement en nue-propriété, les SCPI de déficit foncier, la loi COSSE, le transfert temporaire de l’usufruit à un enfant (rare cependant).
