Pour optimiser le patrimoine immobilier, le recours à la SCI familiale représente un enjeu incontestable. Dans un cadre familial, elle peut servir de palier aux parents qui désirent avancer dans la relève en échappant à une éventuelle indivision tout en préservant une partie des pouvoirs. Par ailleurs, il constitue un formidable moyen de pérenniser un héritage familial pendant plusieurs décennies.

La SCI familiale et la succession

La SCI familiale est une entreprise immobilière à but non-lucratif. Elle se compose de quelques partenaires d’une même famille, qui ont pour vocation commune de constituer, exploiter puis transférer un patrimoine immobilier. Les modalités de son fonctionnement :

  • Chaque associé amène de la trésorerie ou des biens, si possible dans des parts inégalitaires, avec pour objectif de se constituer un capital immobilier ;
  • Le bien immobilier ainsi constitué – soit un ou plusieurs édifices (maisons, appartements) ayant fait l’objet d’un apport ou d’une acquisition – est administré par les partenaires, sous la direction d’un gérant, et fait partie de la société : chaque partenaire possède des participations, dont il est libre de se défaire, un associé peut aliéner ou transmettre ses parts ;
  • À la mort d’un associé, ses actions, qui constituent une partie de son patrimoine, seront communiquées à ses héritiers.

La délégation successive des parts sociales dans une SCI familiale

Dans le cadre de la société civile immobilière (SCI), le patrimoine immobilier est fractionné en plusieurs parts sociales. Les associés de la SCI, par le biais du système des abattements successifs, ont la possibilité de se séparer de leur actif de leur vivant et de ne pas faire payer de droits de succession à leurs descendants.

Tous les quinze ans, les parents ont le droit de transmettre à leurs enfants un patrimoine jusqu’à 100 000 euros, sans devoir acquitter de droits de succession. Si la valeur du bien immobilier est plus élevée que 100 000 euros, il est possible de faire une transmission progressive, dans la limite de 100 000 euros à chaque fois, et ce, tout au long de la succession, jusqu’à ce que la totalité des parts sociales de la SCI soit cédée.

À la date de la succession, le patrimoine immobilier fait déjà partie des biens des descendants : les parents ne sont pas soumis à des droits de succession, les enfants ne sont assujettis à aucun droit de succession.

La succession dans une SCI en cas de décès d’associé

Si un associé décède, la société civile familiale peut être poursuivie au profit des héritiers, à moins que les statuts ne comportent aucune clause pour ce genre de circonstances. Deux cas se présentent alors :

  • Dans le cas où les successeurs seraient déjà partenaires de la SCI, ils recevront aussi en héritage les parts du défunt ;
  • Lorsque les héritiers ne figurent pas dans la SCI avant la mort de l’associé, ils intégreront la société dès que les actions du défunt y seront reprises.

Il arrive que les statuts de la SCI familiale contiennent des limitations à l’intégration éventuelle de nouveaux associés. Dans cette éventualité, la participation des héritiers ne peut se faire sans l’accord des actionnaires.

Cette autorisation doit être accordée au cours d’une assemblée générale. Le consentement ou le rejet de l’agrément des nouveaux associés est prononcé à la majorité exigée par les statuts de la société civile immobilière. Si le refus des héritiers intervient, les clauses statutaires envisagent la mise en place d’une procédure de rachat des actions par les associés ou par la SCI familiale, et ce, dans un laps de temps de 3 mois à dater du refus. Le droit des héritiers à recevoir une compensation équivalente à la valeur des parts possédées par le défunt.

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