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La Société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un logement, comme le titulaire d’un bien meublé en son propre nom, a la possibilité de le louer (sur Booking par exemple). Ainsi, l’entreprise peut percevoir des revenus de location pour compléter ses moyens financiers après l’imposition de son profit taxable.
Cependant, le fait de se lancer dans une telle démarche a des implications sur les impôts de la SCI (l’entreprise est donc tenue de payer des taxes sur les sociétés) et sur la direction (engagement plus important).
Quelle est l’incidence de la location meublée sur la taxation de la SCI ?
A priori, en raison de sa vocation civile, la société civile immobilière est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Cela la différencie des entités commerciales comme les SARL ou les sociétés par actions simplifiées. En tant que telle, la société civile immobilière ne peut exercer que des affaires de nature civile et elle est tenue de ne pas exercer d’activités commerciales dans le cadre de sa mission organisationnelle.
En principe, cette structure de société est souvent utilisée pour des développements immobiliers non commerciaux :
- Le cas où la copropriété n’est pas avantageuse par rapport au statut de SCI, l’acquisition conjointe d’un bien immobilier n’est pas recommandée ;
- L’acquisition d’un bien immobilier dans le but de procéder à une succession familiale optimale ;
- La sécurisation de l’époux vivant via l’achat d’un immeuble par le biais d’une société civile immobilière aux actions dématérialisées.
Article L.110-1 du Code des affaires
Selon l’article L.110-1 du Code des affaires, la mise en location meublée est une prestation commerciale et ne peut donc être réalisée par une entreprise à caractère civil. En effet, le quatrième alinéa de l’article définit comme un fait commercial « toute entreprise de location de meubles ».
La législation prévoit de nombreuses exceptions à cette exigence et permet aux sociétés civiles de louer des biens meublés. Si la réalisation des opérations commerciales n’est pas interdite par la caducité de la SCI, celle-ci est néanmoins tenue de subir le système de taxation des entreprises (IS) en vertu du deuxième alinéa de l’article 206 du CGI.
Quel que soit le caractère civique des autres opérations de la SCI, telles que les loyers non meublés, ces opérations commerciales portent atteinte à la totalité de l’organisation. En effet, les locations sont alors classées dans la catégorie des profits industriels et commerciaux (BIC) et font l’objet d’une communication en conséquence.
En revanche, le gouvernement est indulgent vis-à-vis de la société civile immobilière qui loue des biens meublés et autorise son maintien dans le système de taxation des revenus (IR) si certains critères sont respectés :
- Les recettes de location meublée, en valeur hors impôts, ne dépassent pas dix pour cent des recettes totales de la société civile immobilière : ce plafond est susceptible d’être franchi dans de rares cas, à condition que la valeur moyenne des loyers obtenus au cours des précédents impôts reste en deçà de ce seuil ;
- La location meublée est une occupation subsidiaire de la SCI pratiquée de manière irrégulière : la périodicité et la période des locations déterminent le caractère irrégulier ou régulier de cette occupation.
La société civile immobilière est ensuite admissible à la catégorie des loueurs en meublé non professionnels dans des circonstances particulières.
