En cas de démembrement d’un bien immobilier, la pleine propriété est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chaque partie a des droits, mais également des devoirs dont elle doit s’acquitter. Cependant, si les termes de l’accord d’usufruit ne sont pas clairs, le règlement des impôts, en particulier celui de la taxe foncière, peut être source de mésententes entre nu-propriétaire et usufruitier. Découvrez alors les privilèges et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Usufruit et nue-propriété : définitions et nuances

Le droit de propriété ou pleine propriété d’un logement ou immeuble accorde au propriétaire la liberté de disposer du logement comme il le souhaite. Il s’agit d’un ensemble composé de trois droits implicites.

Il y a en premier lieu l’usus qui donne la possibilité d’occuper le bien et donc de l’habiter ou de le mettre en location. Le fructus permet de jouir des bénéfices rapportés par le bien immobilier comme la perception du loyer en cas de location. Enfin, il y a l’abusus qui accorde le privilège de le vendre, de le modifier ou de le détruire. Ces droits peuvent être regroupés en deux parties à savoir l’usufruit et la nue-propriété.

Usufruit

L’usufruit est la composante du droit de propriété qui octroie la prérogative d’utiliser ou d’habiter le logement. Cela inclut aussi la mise en location de l’immeuble afin de récolter des revenus. L’usufruitier est celui qui bénéficie du droit d’usufruit. Il détient donc l’usus et le fructus et n’a pas besoin de l’accord du nu-propriétaire avant de disposer de l’immeuble comme il l’entend dans la limite de son droit.

Il peut par exemple choisir de laisser la propriété vacante. Il a par ailleurs pratiquement les mêmes droits que le propriétaire à quelques différences près. C’est d’ailleurs lui qui dispose d’un droit réel immobilier. En outre, l’usufruit prend fin au décès de son titulaire. Il peut aussi être valable pendant une durée déterminée. Il s’agit dans ce cas d’usufruit temporaire.

Nue-propriété

La nue-propriété quant à elle accorde uniquement le privilège de modifier ou éventuellement détruire le bien immobilier. Concrètement, la vente ou la destruction de l’actif immobilier ne peut se faire sans l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier détient donc uniquement l’abusus.

Par conséquent, être nu-propriétaire d’un actif immobilier revient à en être le propriétaire, mais sans pouvoir l’habiter, ni le mettre en location, ni encaisser les revenus issus de sa location.

Différence entre usufruit et droit d’usage

Une distinction doit être faite entre usufruit et droit d’habitation ou droit d’usage. En effet, le droit d’usage ne s’applique qu’à celui qui en bénéficie. En d’autres mots, ce droit permet au bénéficiaire d’habiter le local, mais sans pouvoir le louer à une tierce personne contrairement à l’usufruit qui permet non seulement d’habiter le bien immobilier, mais aussi de le mettre en location et donc de percevoir le loyer. De plus, l’usufruit ne s’applique pas seulement aux logements. Il peut également s’appliquer à un portefeuille immobilier.  

Nu-propriétaire, usufruitier et taxe foncière

En principe, le règlement de la taxe foncière revient à celui qui profite des bénéfices que rapporte l’utilisation du bien immobilier. Elle concerne donc celui qui dispose d’un droit réel immobilier. Il s’agit alors d’une obligation pour l’usufruitier.

Ce dernier est d’ailleurs tenu de couvrir pendant toute la durée de sa jouissance toutes les charges annuelles inhérentes à l’immeuble. En outre, la mention du nom du nu-propriétaire sur l’avis de taxe foncière ne le rend ni redevable d’une quelconque manière ni solidaire de l’usufruitier pour le règlement de l’impôt.

Cependant, il y a des exceptions. En effet, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent s’accorder sur la personne qui aura à sa charge de régler la taxe foncière. Dans le cas où l’accord d’usufruit stipulerait que c’est au nu-propriétaire que revient le devoir de couvrir la taxe foncière, le paiement doit néanmoins se faire par l’usufruitier. Celui-ci pourra par la suite demander remboursement au nu-propriétaire.

Par ailleurs, le décès de l’usufruitier met un terme au démembrement du bien. Par conséquent, le nu-propriétaire acquiert dans ce cas la pleine propriété de l’actif immobilier.

Taxe foncière et exonération

Bien que cela représente une obligation pour l’usufruitier ou le propriétaire de s’acquitter de la taxe foncière, celle-ci peut faire l’objet d’une exonération sous certaines conditions.

C’est par exemple le cas des personnes qui habitent seules ou non le bien immobilier et qui bénéficient de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI). De plus, les personnes avec qui elles occupent le local doivent avoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un certain montant.

L’exonération s’applique aussi aux personnes bénéficiant de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), mais aussi aux personnes âgées de plus de 75 ans occupant le logement seules ou avec des personnes à charge. Leur revenu fiscal de référence doit être en deçà d’un certain seuil.

Les propriétaires et usufruitiers bénéficient aussi de l’exonération de taxe foncière pour une durée de deux ans pour les nouvelles constructions, les reconstructions et les additions de construction. Cette durée peut s’étendre à cinq années dans le cas des actifs immobiliers jugés économes en énergie par la collectivité territoriale.

En outre, l’exonération peut s’étendre sur 15 ans pour des appartements neufs financés à hauteur de 50 % ou plus grâce à des aides financières. Les logements relativement anciens achetés dans le but d’être loués à des personnes défavorisées sont également concernés.

En dehors des exonérations à durée limitée, les propriétaires et usufruitiers peuvent également bénéficier d’une exonération permanente de la taxe foncière. Celle-ci ne s’applique qu’aux résidences principales, les hôtels, les bâtiments d’exploitation agricole et gîtes ruraux par exemple.

En somme, puisque c’est l’usufruitier qui jouit des profits générés par le bien immobilier, c’est donc à lui qu’incombe le devoir de couvrir tous les charges et impôts qui y sont rattachés. Cependant, il peut être convenu dans le contrat d’usufruit que la taxe foncière soit à la charge du nu-propriétaire. Toutefois, il est bon de noter qu’usufruitier et propriétaire peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sous certaines conditions.

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