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Penser à créer une société pour exercer dans la location meublée n’est pas une idée saugrenue. Cependant, il ne faut surtout pas se tromper de statut professionnel ni du type de société à ériger. Voulez-vous investir dans la location meublée à titre non professionnel? Découvrez dans la suite de cet article, le genre de société convenable à la location meublée non professionnelle.
Ce qu’il faut savoir d’une location meublée
Une l ocation meublée est définie comme un logement décent, équipé d’une bonne qualité de mobiliers nécessaires à son habitation . Le locataire d’un logement meublé doit pouvoir y dormir, manger et vivre conformément aux exigences de la vie courante. En effet, un décret stipule qu’un logement est dit meublé dès lors qu’il contient le minimum de meubles et d’équipement de qualité. Ainsi un logement meublé doit obligatoirement contenir:
- une literie munie d’une couette ou d’une couverture;
- une table avec des sièges;
- les éléments indispensables à la cuisine (fours, plaques de cuisson, la vaisselle et les autres ustensiles de cuisine);
- des luminaires;
- un réfrigérateur;
- et d’autres appareils électroménagers.
Afin de bien jouir des avantages fiscaux du statut non professionnel dans la location meublée, il est parfois préférable d’avoir recours à une société à caractère spécifique.
La forme adéquate d’une société de location meublée
Avant de lancer dans un projet de location meublée , il est conseillé de faire un bon choix du type de structure , afin de bénéficier des privilèges du cadre fiscal, offerts par la location meublée. En effet, la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale , bien qu’elle soit civile de nature . Cela implique que la société est apte à gérer un bien locatif meublé et doit obligatoirement avoir un objet commercial .
De ce fait, la Société Civile Immobilière (SCI) à objet civil n’est donc pas appropriée pour la gestion d’un bien locatif meublé . Cette dernière est plutôt spécialisée dans la location vide .
Néanmoins, une société à l’image d’une EURL ( Entreprise Unipersonnelle à responsabilité limitée ) dont l’objet est commercial peut quant à elle exercer l’activité de location meublée.
L’EURL et la location meublée
Voici comment se présente une EURL et en quoi elle est avantageuse pour une gestion de location meublée non professionnelle.
La différence entre une SCI et une EURL
D’une manière générale, la société convenable à l’exploitation des locations meublées doit être à vocation commerciale. C’est le cas d’une EURL qui est particulièrement la forme de société pouvant mener à bien un projet de location meublée (professionnelle ou non). Une EURL est une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée dont l’objet peut être commercial ou industriel. Du point de vue juridique, l’EURL et la SARL sont identiques. Les aspects qui rendent une EURL un peu particulière sont:
- autorisation de location meublée (en LMNP ou LMP);
- l’imposition sur le revenu (IR);
- l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI (Société Civile Immobilière) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). De ce fait, une société SCI à l’IR ne peut louer en meublé, car elle n’a pas de vocation commerciale. Cependant, une tolérance de 10% de meublé est autorisée par l’administration fiscale dans l’ensemble du patrimoine immobilier que gère la SCI.
Par ailleurs, dans une EURL, le gérant peut choisir entre l’IR et l’IS. Cependant, dès qu’il passe à l’IS il n’y a pas de retour en arrière possible.
Gestion en EURL par rapport à la gestion en nom propre
D’abord , il faut noter que les intérêts fiscaux sont identiques, que le bien soit détenu par une structure EURL ou en nom propre . L’un ou l’autre pourra bénéficier de la faible imposition des revenus locatifs à travers l’amortissement. Le propriétaire bénéficie d’un abattement d’impôts de 50% sur ses recettes.
Dans les deux cas, les charges et amortissements peuvent être déduits des loyers et permettre au propriétaire d’avoir une imposition très faible ou nulle. La seule différence se remarque au niveau de la transmission de L’EURL en société IS. A lors que la gestion en nom propre se transmet par bien immobilier entier.
Aussi, en ce qui concerne la transmission des biens immobiliers détenus par L’EURL, les amortissements restent continus. Ainsi, dès lors qu’est envisagée la transmission d’un bien locatif meublé, il est toujours préférable de le structurer en EURL. Ce qui n’est pas pareil dans le cas d’une gestion en nom propre. Par ailleurs, une EURL vous permet de sécuriser votre patrimoine personnel.
Alors, êtes-vous intéressé par la location meublée en EURL? Vous pouvez créer vous-même une EURL en suivant quelques étapes.
Les étapes de la création d’une EURL
La création d’une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) nécessite quatre étapes fondamentales.
En premier lieu, il faut rédiger les statuts avec l’aide d’un professionnel et déposer par la suite, un capital social. Vous pouvez à cet effet, vous contenter de libérer 20% des apports numériques à condition de les verser dans les 5 prochaines années. En plus, la loi n’exige aucune somme minimale, vous pouvez constituer votre EURL à partir de 1 euro.
La troisième phase consiste à publier un avis de création de votre EURL dans un journal d’annonces légales. Enfin, vous pouvez immatriculer votre entreprise au greffe du tribunal de commerce.
Les régimes disponibles en location meublée non professionnelle
Vous disposez de deux choix de régimes lorsque vous décidez de louer un bien immobilier en statut non professionnel.
Le régime micro BIC
Le régime micro BIC (Régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux) est applicable en dessous de 70 000 € de recettes locales annuelles. Lorsque vous êtes un propriétaire LMNP soumis à un régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement d’impôts de 50% sur vos recettes (le locataire défiscalisera l’autre moitié). Cependant, vous ne pouvez pas déduire en contrepartie d’autres frais. À noter que ce régime est généralement le plus utilisé dans le cadre de la gestion d’un bien locatif meublé par une EURL.
Le régime réel
Celui-ci se révèle un peu plus complexe sur le plan comptable. Il vous permet de déduire les frais réellement investis dans votre logement meublé , notamment:
- les charges de copropriété;
- les taxes foncières;
- les frais de notaires;
- les primes d’assurance.
Par ailleurs, le régime réel s’avère plus intéressant que celui du micro BIC. En effet, la totalité des charges et dépenses liées à vos travaux locatifs peut dépasser l’abattement forfaitaire de 50%.
En définitive, un projet LMNP peut se réaliser en nom propre ou par le biais d’une société à partir du moment où celle-ci est à vocation commerciale. Vous pourrez ainsi bénéficier de tous les avantages de la location meublée non professionnelle.
