Pour réussir un investissement dans l’immobilier, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs paramètres liés aux caractéristiques du logement et à sa localisation. Le but principal d’un tel investissement est d’agrandir son patrimoine et d’avoir une source de revenu supplémentaire.

En plus de ça, certaines formes d’investissement dans l’immobilier sont dirigées vers la location, ce qui vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Ainsi, l’un des critères les plus importants à prendre en considération est la tension locative.

Celle-ci est une notion très importante, car elle vous permet de juger le rendement potentiel de votre investissement. Pour cette raison, avant d’entrer dans ce domaine, il est nécessaire de bien étudier la tension locative dans la région dans laquelle vous voulez investir. Alors, quelle est la définition de la tension locative et comment faire pour la calculer ?

Qu’est-ce que la tension locative ?

Avant de faire un investissement immobilier locatif, il faut élaborer un plan de travail qui vous permettra de mettre en place une stratégie très efficace. Ainsi, il est nécessaire de faire une étude approfondie sur tous les facteurs qui pourront avoir un impact sur le rendement de votre investissement. Premièrement, il faut prendre compte de tous les risques qui peuvent nuire à votre démarche qui sont appelés les risques locatifs.

Ces derniers sont susceptibles de réduire la valeur de votre bien immobilier et sa rentabilité sur le court et long terme comme les loyers impayés. Mais les risques les plus importants sont les vacances locatives qui correspondent à la période dans laquelle votre logement restera non occupé et donc non rentable. Ce qui signifie que le premier défi que vous aurez est de trouver un locataire le plus rapidement possible pour augmenter le rendement de votre investissement.

Pour cette raison, il est impératif d’accorder une très grande attention à la notion de la tension locative. Celle-ci est l’un des critères les plus importants dans le domaine de l’immobilier, car il vous donne la possibilité de déterminer l’intérêt de toute votre opération. La tension locative est le rapport entre la demande et l’offre de location dans une région ou une ville. On parle de région à forte tension locative ou région tendue lorsque la demande locative est beaucoup plus supérieure à l’offre.

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Il faut savoir que votre investissement immobilier est soumis à la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et la demande. Ce qui implique que si votre logement est situé dans une ville qui a une haute tension locative, vous aurez plus de faciliter à trouver un locataire. Alors que dans une région qui n’est pas rendue, vous allez perdre beaucoup de temps pour trouver un occupant pour votre maison.

Ce qui veut dire que les vacances locatives et donc le rendement de votre investissement varie en fonction de la tension locative de la ville en question. De ce fait, la détermination de la tension locative dans la région où vous voulez investir doit faire l’objet d’une longue et profonde réflexion ce qui vous permettra de définir vos objectifs sur le court et long terme.

Quels sont les paramètres qui impactent la tension locative ?

Pour garantir la réussite d’un investissement locatif dans l’immobilier, il est essentiel de calculer la tension locative et anticiper ses changements dans le futur. Il faut savoir que la tension d’une ville varie en fonction de plusieurs paramètres et en tant qu’investisseur, vous devez tous les connaître pour adopter une démarche efficace. Premièrement, il faut rappeler que la population est en augmentation constante et cela n’est pas le cas pour le nombre de logements, surtout dans les régions où il n’y a plus d’espace pour faire des constructions immobilières.

De cette façon, la demande locative va augmenter progressivement au fil des années alors que l’offre reste la même. Ce qui va créer inévitablement une zone de plus en plus tendue. De plus, les offres d’emploi et les différents services sont concentrés dans les grandes villes, ce qui signifie que celles-ci auront une plus grande attractivité et vont attirer un très grand nombre d’habitants chaque année. Ce qui peut engendrer une véritable explosion démographique dans certaines régions.

Il faut noter aussi, que les bailleurs préfèrent la location des petits espaces qui sont beaucoup plus rentables, ce qui va générer un manque au niveau des grands logements qui peuvent accueillir toute une famille. La mobilité des ménages est un autre facteur qui peut expliquer la tension locative puisque le nombre de locataires qui déménagent chaque année pour trouver une meilleure offre ou pour bénéficier d’un logement social est très grand. En plus de ça, les étudiants qui cherchent des petits logements autonomes contribuent aussi à l’augmentation de la tension locative surtout dans les villes qui comportent plusieurs universités comme Paris.

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Il existe aussi plusieurs autres facteurs qui impactent le rapport entre la demande et l’offre de location comme la migration et l’économie locale. Il faut noter qu’une forte tension locative aura beaucoup de conséquences sur la population. Plus la tension est grande, plus la valeur des biens immobiliers va augmenter et donc les loyers seront plus coûteux. En conséquence, plusieurs personnes n’auront plus les moyens pour louer un logement, ce qui va générer un très grand nombre de problèmes sociaux.

Aussi, la forte tension locative a plusieurs autres contraintes comme les embouteillages, les longues files d’attente partout et les infrastructures ne seront plus suffisants pour répondre aux besoins de la population grimpante.

Quelles sont les villes à forte tension locative en France ?

Malgré le fait, qu’une tension locative élevée aura plusieurs effets négatifs sur la population, elle offre de nombreux avantages aux bailleurs et aux investisseurs. En effet, l’augmentation de la valeur des logements et des loyers signifie que les propriétaires vont réaliser beaucoup de bénéfices soit en vendant la maison et en la louant. En plus de ça, les vacances locatives ne sont pas très importantes dans les régions tendues, ce qui veut dire que le logement sera toujours rentable. En France, les villes sont classées dans cinq catégories différentes en fonction de leur tension locative et du prix moyen du loyer.

Ainsi, les villes qui sont les plus tendues seront placées dans la même catégorie. Pour vous aider à mieux comprendre, voici ci-dessous la liste des zones séparées selon la tension locative :

  • La zone A bis : elle comporte Paris, Yvelines, Val-de-Marne, Saint Denis, Haut de Sein et le Val-d’Oise ;
  • La zone A : l’agglomération parisienne, le genevois français et la Côte d’Azure ;
  • La zone B1 : les départements d’Outre-Mer, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Toulouse ;
  • La zone B2 : quelques villes en Corse et la grande couronne parisienne ;
  • La zone C : elle comprend toutes les communes restantes.

Avant de choisir la ville dans laquelle vous allez faire votre investissement, il est nécessaire de connaître la zone à laquelle elle appartient. Bien évidement, il faut opter pour les zones les plus tendues pour avoir plus de garanties et éviter les vacances locatives et les autres risques. Il faut savoir que la région parisienne comporte plus de 20 % de tous les ménages français, ce qui explique la grande tension de cette zone.

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Puisque la capitale est très attractive sur le plan économique et social, elle accueille chaque année des nouveaux venus qui augmentent encore plus la tension. La deuxième ville qui a la plus grande tension locative est Marseille à cause du manque des logements sociaux et la grande population d’immigrés dans cette région.

Comment calculer la tension locative ?

Comme vous le savez à présent, la tension locative a un très grand impact sur le rendement locatif de votre logement, ce qui signifie qu’il est nécessaire de faire un calcul détaillé. La détermination de la tension locative dans la ville que vous ciblez est une tâche un peu compliquée qui nécessite d’utiliser certaines techniques.

Ainsi, vous devrez rassembler le maximum d’informations sur la région en question pour calculer sa tension. Il existe plusieurs outils que vous pouvez utiliser pour gagner du temps et avoir des informations précises comme le stimulateur de ville en tension. Celui-ci vous permettra de vérifier si une ville est tendue ou non en mentionnant son code postal. Il faut savoir que l’État va mettre en place la loi Alur qui va amener plusieurs restrictions sur les loyers des villes les plus tendues en France ainsi que des nouvelles taxes sur les logements vides et les propriétés qui ne sont pas encore bâtis.

Il existe plusieurs mesures que vous pouvez prendre pour calculer la tension locative dans la ville que vous ciblez comme :

  • Faire une recherche de toutes les données de la ville ;
  • Utiliser les services d’un tensiomètre locatif en ligne ;
  • Consulter de façon régulière les baromètres du marché de l’immobilier ;
  • Consulter les différentes plateformes des annonces immobilières.

Ceci va vous permettre de voir non seulement la ville qui aura le plus grand rendement, mais aussi les quartiers les plus adaptés pour un investissement immobilier. La tension locative est une notion très importante dans l’investissement immobilier, car elle a un très grand impact sur le rendement de ce dernier.

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