Maitre Baptiste ROBELIN

Par Maître Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Un bail est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien – le bailleur – procure au preneur – le locataire – la jouissance de tout ou partie du bien en contrepartie du versement par le preneur d’un certain prix.

Quelles entités peuvent devenir bailleur ?

Le bailleur est dans la majorité des cas une personne physique propriétaire d’un bien immobilier. Cependant, le bailleur peut aussi être une personne morale notamment une société, ou encore le bien peut être géré par une agence immobilière mandatée par le propriétaire du bien.

Quoi qu’il en soit, le bailleur comme le locataire doit être majeur ou mineur émancipé, et juridiquement capable de contracter.

Peut-on choisir son locataire ?

Que cela soit dans le secteur privé ou dans les habitations à loyer modéré (HLM), un bailleur ne peut refuser son logement à la location en prenant en compte des motifs discriminatoires à l’égard du locataire, notamment son origine, son âge, ou encore son orientation sexuelle. Cependant, il est loisible au bailleur de choisir un locataire en appréciant sa solvabilité afin de garantir sa capacité à payer le loyer. En effet, un certain nombre de documents peut être demandé par le bailleur au locataire, notamment son contrat de travail, ou encore son avis d’imposition.

Quelles sont les formalités de rédaction du bail d’habitation ?

Le bail d’habitation doit être écrit, mais la jurisprudence admet que celui-ci soit verbal bien que cela pose des difficultés en matière de preuve.

Le régime du bail d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 et un décret du 29 mai 2015 est venu en préciser son contenu.

Le contrat de bail doit en priorité contenir un certain nombre de documents obligatoires notamment les coordonnées du bailleur du locataire1 ainsi que les adresses permettant de les localiser. Pour le bailleur personne physique, le contrat doit indiquer le domicile du bailleur qui correspond à son établissement principal. Dans l’hypothèse où le bailleur est une personne morale ou un mandataire, le contrat doit indiquer l’adresse du siège social de la société ainsi que sa dénomination juridique.

En outre, le contrat doit indiquer la date à laquelle le bail deviendra effectif, sa durée ainsi que la destination et la consistance du bien loué.

En effet, le contrat doit préciser la composition du bien, notamment le nombre de pièces, ainsi que la destination d’usage du local, s’il s’agit d’un bien destiné à être habité ou à être utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle.

Par ailleurs, le contrat doit alléguer la surface habitable du bien qui correspond à la surface de plancher, dont sont notamment déduits les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers2. De plus, le contrat doit mentionner les locaux et équipements dont le locataire aura la jouissance et doit spécifier s’il en détiendra une jouissance exclusive ou commune pour la durée du contrat.

Au surplus, le contrat doit relever le montant du loyer et du dépôt de garantie ainsi que les modalités de paiement. En effet, afin de garantir l’exécution des obligations du locataire résultant du contrat de bail4, le bailleur peut exiger que celui-ci lui verse une somme ne pouvant être supérieure à un mois de loyer hors charge5 au moment de la signature du bail. Ce dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du bail dans un délai de deux mois à partir de la restitution des clés au bailleur6. Le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie le coût des éventuelles dégradations ou encore les frais liés à la remise en état des lieux.

Si le dépôt de garantie n’est pas reversé au locataire dans les délais, celui-ci sera majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel hors charge.

Toutefois, l’article 4 de la loi de la loi de 1989 prévoit une liste non exhaustive de clauses prohibées. Sont notamment considérées comme abusives et réputées non-écrites, les clauses relatives au loyer prévoyant le prélèvement du loyer sur le salaire du locataire ou par prélèvement automatique. Par ailleurs, les parties ne peuvent pas prévoir une clause contraire à un article de la loi de 1989 d’ordre public.

Quels documents doivent être annexés au contrat ?

Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au contrat afin d’apporter des informations essentielles au preneur. Avant tout, une notice d’information doit être transmise informant le locataire de ses droits et obligations ainsi que les droits et obligations du bailleur. Par ailleurs, cette notice d’information mentionne également les voies de conciliation et de recours à saisir en cas de litige.

De surcroît, un état des lieux d’entrée établi par les parties et rendant rendre compte de l’état de l’ensemble des pièces et des équipements du bien doit être annexé. Cet état des lieux doit être établi par les parties ou par un tiers qu’elles auront mandaté, et doit être transmis à toutes les parties au contrat. Les informations inscrites dans l’état des lieux d’entrée doivent être concises et complètes dans la mesure où l’état des lieux d’entrée sera utilisé à la sortie des lieux du locataire. En effet, à la fin du contrat, lorsque le locataire restitue le bien en remettant au bailleur les clés de celui-ci, un état des lieux de sortie est établi afin de constater l’état de conservation du bien. Ainsi, l’état des lieux de sortie a vocation à être comparé à l’état des lieux d’entrée afin de prouver les éventuelles dégradations occasionnées par le locataire qu’il sera tenu d’indemniser. Si les parties n’établissent pas d’état des lieux d’entrée, une présomption de bon état pèse sur le preneur qui est présumé avoir reçu le bien dans un bon état, sauf preuve contraire3.

En outre, doivent être annexés les extraits du règlement de la copropriété, un diagnostic technique ainsi que les informations relatives aux risques de pollutions des sols et aux risques d’exposition au plomb.

En cas de défaut de conformité, les parties doivent mettre en conformité le contrat sous peine que le contrat soit frappé de nullité.

Quand prend effet le contrat de bail ?

Le contrat est effectif dès sa signature ou à défaut, au jour de la signature par les parties de l’état des lieux, au jour de la remise des clés par le bailleur au locataire ou à la date d’effet de l’assurance du locataire.

Quelles sont les obligations des parties au contrat de bail ?

Concernant le bailleur, il doit tout d’abord délivrer le bien au preneur à la date de prise d’effet du bail et lui transmettre chaque mois une quittance de loyer. De surcroît, le logement doit être décent c’est-à-dire dans un bon état d’usage et de réparation, et les équipements doivent être en état de fonctionner. En effet, le bailleur a l’obligation de délivrer un logement permettant au locataire d’en user conformément au contrat4 et le logement ne doit pas représenter un risque pour la sécurité physique ou la santé du preneur. De plus, le bailleur ne doit pas troubler la jouissance des lieux du locataire et doit en outre lui assurer la jouissance paisible des lieux. Par ailleurs, le bailleur doit entretenir le bien et doit faire les réparations qui sont indispensables à sa conservation et à sa préservation.

À propos du preneur, il a l’obligation de régler au bailleur le montant du loyer ainsi que les charges afférentes à la jouissance du bien et de souscrire à une assurance. Pour la conservation du bien loué, celui-ci a l’obligation d’en user paisiblement, de l’entretenir, mais également de prendre à sa charge les réparations locatives notamment le changement d’une ampoule ou le cirage du parquet. Par ailleurs, le locataire doit permettre au bailleur d’accéder au bien afin d’y faire exécuter certains travaux.

Sources

  1. Depuis la loi Alur de 2014
  2. Article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation
  3. Article 1731 du Code civil
  4. Paris 31 Janvier 1994
  5. Article 22 loi de 1989
  6. Loi du 8 février 2008

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